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風(fēng)雨罷，花也應(yīng)休。

地產(chǎn)業(yè)陷入沉寂之后，一些事情也進(jìn)入盤點(diǎn)時(shí)刻。

1965年出生的黃其森，在31歲時(shí)創(chuàng)立了泰禾集團(tuán)。創(chuàng)立泰禾集團(tuán)之前，黃其森曾經(jīng)在建設(shè)銀行福建分行工作了8年。

黃其森趕上了房地產(chǎn)大發(fā)展的好時(shí)候。

1998年，住房制度改革深入開展，全國推進(jìn)了貨幣化分房。這一措施的推出，讓經(jīng)濟(jì)邁出了亞洲金融危機(jī)沖擊之外，也讓房地產(chǎn)邁入了市場化的快車道。

2002年，黃其森率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)到北京開發(fā)項(xiàng)目，由此開始了跌宕起伏的20年。

擁有豐富金融資源的黃其森，一步步把泰禾集團(tuán)(000732.SZ)帶上市，同時(shí)還擠入了地產(chǎn)千億俱樂部。

建筑專業(yè)出身的黃其森，對于住宅產(chǎn)品尤其癡迷。泰禾集團(tuán)給外界的產(chǎn)品標(biāo)簽也是高端、品質(zhì)，業(yè)內(nèi)也把黃其森稱為“第二代豪宅教父”。

只是來到北京整整20年的時(shí)候，黃其森卻步入了至暗時(shí)刻。“協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查”的黃其森，只能夠以適當(dāng)?shù)姆绞絽⑴c企業(yè)的運(yùn)營決策。

1

玩轉(zhuǎn)資本

黃其森是地產(chǎn)圈頗為特立獨(dú)行的人。

神童是他少年的IP。15歲時(shí)，黃其森考入了福州大學(xué)攻讀建筑系。這位天才少年，也是福州大學(xué)土木工程學(xué)院培養(yǎng)的優(yōu)秀人才之一。至今，土木工程學(xué)院官網(wǎng)上還掛著《土木人的商業(yè)神話——記1980級校友黃其森》。

黃其森的工作經(jīng)歷中，銀行是非常重要的一段。通過在銀行系統(tǒng)的深耕，其對銀行體系的運(yùn)作了如指掌。

搞房地產(chǎn)，懂融資又懂蓋房子，無疑是一個(gè)完美的組合，恰恰這兩門學(xué)問黃其森的背景統(tǒng)統(tǒng)擁有。成功學(xué)里講，一生職業(yè)的發(fā)展，實(shí)際上就是一個(gè)逐漸增加個(gè)人可以動用資源的過程。

建筑專業(yè)的學(xué)習(xí)、銀行工作經(jīng)驗(yàn)，這些不僅為他日后經(jīng)營房地產(chǎn)打好了基礎(chǔ)，也給他高風(fēng)險(xiǎn)的資本運(yùn)作埋下了隱患。

1996年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)后，先后在福州開發(fā)了天元花園、天元美樹館等樓盤。

2002年，在泰禾集團(tuán)成立6周年之際，黃其森率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入北京后，京城成為了泰禾集團(tuán)的重地。

一家地方小房企敢于到京城練身手，不得不說是一場豪賭�；蛟S，背后還有更多鮮為人知的故事。

只不過，到了北京，黃其森依然盯著福建市場的機(jī)會。2005年，地產(chǎn)市場不好的情況下，黃其森依然在福州拿下1000畝地進(jìn)行儲備。

自然，這一波他又賭對了。而且泰禾集團(tuán)在福建的市場份額還在加速擴(kuò)大，到2012年就成為了福建地產(chǎn)行業(yè)的龍頭。

搬遷到北京之后，黃其森的金融資源也在逐步富集。2007年前后，地產(chǎn)企業(yè)紛紛在中國香港等地謀求上市。黃其森也籌劃著上市之路。

黃其森又一次下了重注。他選中的目標(biāo)公司A股上市公司福建三農(nóng)，其將福州泰禾價(jià)值24.2億元的全部股權(quán)注入福建三農(nóng)，準(zhǔn)備借殼上市。

當(dāng)然，黃其森也受到了一些阻力。彼時(shí)，一些房企在香港上市也受到金融危機(jī)沖擊放棄上市，內(nèi)地上市也并不受監(jiān)管部門待見。只是黃其森以及背后團(tuán)隊(duì)的能力不可小覷。

經(jīng)過幾年的折騰后，2010年9月30日，泰禾借殼福建三農(nóng)成功上市。這也是2010年內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)上市的房地產(chǎn)類企業(yè)，雖然是借殼上市。

上市之后，泰禾集團(tuán)打造高端產(chǎn)品的策略也能夠得到進(jìn)一步的助力。

黃其森在北京主攻別墅市場，先后推出了承載有中國傳統(tǒng)文化的院子系列高端別墅產(chǎn)品，其中合作開發(fā)的北科建泰禾 北京麗春湖院子以55.3億元的成績成為2017年度北京別墅市場、中國別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”，并占據(jù)中國別墅市場歷年銷冠首位。

財(cái)報(bào)顯示，2014年，泰禾集團(tuán)銷售金額為230億元;2016年，銷售金額為400.1億元。2017年，泰禾集團(tuán)正式進(jìn)入了千億元俱樂部，銷售金額高達(dá)1007億元，同比增長達(dá)151%。

短短幾年內(nèi)，企業(yè)規(guī)模發(fā)生巨變，泰禾集團(tuán)的擴(kuò)張野心展露無遺。然而，這一切是通過一系列高杠桿拿地和收并購實(shí)現(xiàn)。

2017年，泰禾集團(tuán)共發(fā)起了46起并購，包括現(xiàn)金支付方式在內(nèi)共計(jì)花費(fèi)約495.5億元，這一數(shù)字已經(jīng)超過了2016年的全年銷售額。

其中最值得一說的是，泰禾集團(tuán)花費(fèi)了108.62億元從華僑城手中接過了北京市豐臺區(qū)的地王地塊。如此大手筆，屬于業(yè)界少有。

2017年，泰禾集團(tuán)將院子系列產(chǎn)品擴(kuò)張到了“17城31院”，2018年擴(kuò)張到了“22城44院”，累計(jì)在全國29城開發(fā)了全產(chǎn)品系列項(xiàng)目90余個(gè)。

泰禾在全國的擴(kuò)張異常順利的情況下，黃其森的目標(biāo)越來越高。2018年，黃其森定下了高達(dá)2000億元的銷售目標(biāo)。提出目標(biāo)后，泰禾股價(jià)暴漲。這引起了深交所的關(guān)注。而泰禾集團(tuán)辯解稱，2000億元是董事長的愿景。

瘋狂時(shí)代里很多人都有愿景或者夢想，只是少數(shù)幸運(yùn)兒才會實(shí)現(xiàn)。2018年，泰禾集團(tuán)只完成了1382.7億元的銷售額。

愿景落空，泰禾股價(jià)也在一度暴漲之后，步入漫漫“熊途”。

2

債務(wù)壓頂

2017年，泰禾集團(tuán)銷售過千億，這是泰禾集團(tuán)的高光時(shí)刻，也是分水嶺。

在此之前，泰禾集團(tuán)走的是穩(wěn)健的高端精品路線，銷售并不大，直到2016年規(guī)模也在500億元以下。

然而，隨著行業(yè)呈現(xiàn)漲價(jià)去庫存、企業(yè)紛紛加大拿地拼命做規(guī)模的風(fēng)潮襲來，泰禾集團(tuán)也采取了房企慣用的高杠桿、高負(fù)債模式。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年，泰禾集團(tuán)負(fù)債合計(jì)1813.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87.83%。

2018年，泰禾集團(tuán)負(fù)債合計(jì)2112.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.88%。負(fù)債總額持續(xù)攀升，這一數(shù)字總額在隨后幾年未見明顯改善。

高負(fù)債下，泰禾集團(tuán)經(jīng)歷了全國各地攻城略地的曇花一現(xiàn)時(shí)刻。

2016年，泰禾集團(tuán)新增土儲面積204萬平方米;2017年，泰禾集團(tuán)新增土儲面積高達(dá)792.8萬平方米。不斷增加的債務(wù)讓這個(gè)以品質(zhì)傍身的房企很快就玩不轉(zhuǎn)了。

2018年以來，黃其森再沒有新拍過一塊地，而是將“買買買”模式快速切換為“賣賣賣”模式。

短短幾年時(shí)間的擴(kuò)張，泰禾集團(tuán)何以走到目前這種“天地板”轉(zhuǎn)換的境地?

除了宏觀調(diào)控的大環(huán)境發(fā)生變動之外，黃其森在融資方面過于激進(jìn)。泰禾集團(tuán)非銀融資來源多，有資產(chǎn)證券化、公司債券、資產(chǎn)支持票據(jù)、資管和信托等，但整體利率較高。

2018年平均融資成本高達(dá)8.52%，10%以上的信托融資也頻頻發(fā)生。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，泰禾集團(tuán)有息負(fù)債高達(dá)1155億元，其中短債574.3億元。

到了2020年，泰禾集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)總額高達(dá)2168.33億元，負(fù)債金額高達(dá)1967.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)90.75%，經(jīng)營現(xiàn)金流為-29.31億元，凈利潤為-5.39億元，負(fù)債率持續(xù)攀升。

面對如此巨額負(fù)債，黃其森也很焦慮。為此，黃其森進(jìn)行了一系列長債換短債、高息換低息的融資操作。盡管如此，黃其森自身沒能抵擋得住到期的債務(wù)，并與數(shù)家金融機(jī)構(gòu)發(fā)生了糾紛。

面對債務(wù)到期卻不能還款的黃其森，以華融為代表的金融機(jī)構(gòu)不得不給黃其森進(jìn)行債務(wù)展期外，自身問題重重的四川信托為代表的金融機(jī)構(gòu)則將泰禾集團(tuán)告上了法庭。

目前，四川信托贏了40多億元的官司。2021年5月，渤海信托則發(fā)出公告要求泰禾集團(tuán)搬出已抵押資產(chǎn)泰禾北京公館。

而今，泰禾集團(tuán)涉及到拖欠工程款、拖欠銀行貸款、債權(quán)逾期、房屋買賣合同糾紛等眾多的訴訟中。

面對接連到期的債務(wù)，泰禾集團(tuán)除了口頭安撫各方情緒，強(qiáng)調(diào)其總資產(chǎn)高達(dá)2431.36億元之外，并沒有拿出更好的解決辦法。

泰禾集團(tuán)的危機(jī)在今年進(jìn)一步升級。

1月3日，福建證監(jiān)局出具了對泰禾集團(tuán)的警示函，認(rèn)為泰禾集團(tuán)存在如下違規(guī)情形：一、未及時(shí)披露項(xiàng)目合作終止事項(xiàng);二、未及時(shí)披露并表企業(yè)減資事項(xiàng)及其進(jìn)展;三、對外發(fā)布的貨值信息依據(jù)不充分且未在指定媒體先行發(fā)布。其中第二項(xiàng)涉及違規(guī)轉(zhuǎn)移上市公司巨額資金的嫌疑。

3月中旬，黃其森及兩名財(cái)務(wù)高管相繼被帶走。被帶走的兩名高管分別是泰禾集團(tuán)執(zhí)行副總裁黃曦、副總裁林文華，其中黃曦分管資金部，曾在建行工作過;而林文華此前同樣有建行工作背景，同樣分管資金運(yùn)作。

公開信息顯示，黃曦是在2018年8月“臨危受命”進(jìn)入的泰禾集團(tuán)，離職前擔(dān)任建行總部投資銀行部總經(jīng)理一職。林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長。

3

白衣騎士

2021年7月，泰禾集團(tuán)的內(nèi)刊《泰客會》上，黃其森發(fā)表了署名文章《泰禾的形勢與任務(wù)》。他說，“天時(shí)地利人和皆已具備，我們開始進(jìn)入上山路。”

而今看來，這是黃其森又一次“愿景”。

重大危機(jī)中，泰禾集團(tuán)曾經(jīng)迎來了萬科這個(gè)“白衣騎士”。只是，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)對于萬科或者泰禾來說或許都不是最佳的姻緣。

2020年7月底，泰禾投資、公司實(shí)際控制人黃其森與海南萬益管理服務(wù)有限公司(以下簡稱“海南萬益”)于2020年7月30日簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。海南萬益是萬科100%持股的全資子公司，轉(zhuǎn)讓總價(jià)約24.3億元。

這其實(shí)也是經(jīng)過一系列談判后獲得的一個(gè)重要突破，從而也讓黃其森仿佛看到了曙光。萬科對于這樁事情也格外上心，內(nèi)部也成立了一個(gè)小組。大決策郁亮做，在一線做具體的工作的負(fù)責(zé)人則是擔(dān)任過萬科首席風(fēng)險(xiǎn)官的王文金。

然而，這樁交易卻遲遲未能推進(jìn)。2021年11月，萬科也進(jìn)行了澄清：公司未實(shí)際參與任何與泰禾項(xiàng)目相關(guān)的運(yùn)營管理與開發(fā)建設(shè)。

萬科未能實(shí)際參與拯救泰禾的情況下，泰禾集團(tuán)也只能夠自救。地產(chǎn)大調(diào)整的背景下，很多企業(yè)能夠獲得的機(jī)遇或許只有一次。

泰禾集團(tuán)要自救，自然需要對外表達(dá)信心和決心。釋放利好消息，自然是必要的。但是對于上市公司而言，稍不留神就會涉及違規(guī)。

2021年8月，泰禾集團(tuán)發(fā)文稱，公司在一二線城市擁有近4000億元貨值的土地儲備。而在此之前的2019年6月，黃其森曾經(jīng)表示公司有6000多億貨值的土地儲備。

一系列數(shù)據(jù)也引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。今年1月3日，福建證監(jiān)局出具了對泰禾集團(tuán)的警示函中有一項(xiàng)認(rèn)為，泰禾集團(tuán)對外發(fā)布的貨值信息依據(jù)不充分，且未在指定媒體先行發(fā)布。4月1日，深交所對泰禾集團(tuán)和黃其森發(fā)出了監(jiān)管函。

熬啊熬，終于泰禾集團(tuán)熬到了2022年后，命運(yùn)能逆轉(zhuǎn)嗎?

泰禾集團(tuán)確實(shí)也在拼命努力。2022年初，泰禾集團(tuán)先后與興業(yè)銀行、民生銀行、華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)簽訂了協(xié)議，有的將債務(wù)展期延長，有的就債務(wù)重組問題達(dá)成一致。

然而，隨著黃其森等人協(xié)助調(diào)查，一切或許將會發(fā)生更大的變化。

作為泰禾集團(tuán)的靈魂人物，曾經(jīng)的運(yùn)氣也好，機(jī)遇也罷，黃其森順勢而為，積極進(jìn)取創(chuàng)立了一個(gè)輝煌的泰禾時(shí)代。然而，也是他在地產(chǎn)大調(diào)整前夕實(shí)施的擴(kuò)張，讓泰禾集團(tuán)進(jìn)入了暗夜時(shí)光。

20年前，初入北京的黃其森意氣風(fēng)發(fā)，他斷然想不到20年后在泰禾集團(tuán)格外需要他支撐的時(shí)候，突然“消失”在春光里。