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只要擁有居住權(quán)，就能住在別人家的房子里。盡管聽起來匪夷所思，但因為居住權(quán)的出現(xiàn)，這種情況確有可能發(fā)生。

2021年出臺的《中華人民共和國民法典》中新增了一種用益物權(quán)，即居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住需要。設(shè)置居住權(quán)，將房產(chǎn)的財產(chǎn)性權(quán)益和使用性權(quán)益做了剝離，既可滿足產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需求，又能解決居住困難群體的住房問題。

這給以房養(yǎng)老提供了一種新思路。比如，子女將名下房產(chǎn)為家中老人設(shè)置居住權(quán)，這樣即使房子產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，老人依然可以住在房子里。

全國人大法工委民法典編纂工作專班成員、中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎解讀居住權(quán)時表示，設(shè)置居住權(quán)解決特定人群的生活居住需求，排除了投資性需求。

目前，重慶、合肥、武漢、濟南、成都、長沙、杭州、廣州等地均啟動了居住權(quán)登記。

增強法律保障

2021年2月26日，全國首例居住權(quán)執(zhí)行案件由湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院審理后作出執(zhí)行裁定。案件中，當事人與妻子結(jié)婚后未生育子女，妻子因病去世后留下遺囑將唯一一套婚前房產(chǎn)贈與弟弟，但當事人仍可居住其中。然而弟弟卻在網(wǎng)絡(luò)掛牌出售這套房，法院裁定該套房產(chǎn)的居住權(quán)登記于當事人名下直至其再婚。

如朱虎所言，居住權(quán)的設(shè)置初衷是為了讓弱勢的住房困難群體能夠“有所居”。比如雙親離異的子女、無房產(chǎn)離異人士、黃昏戀配偶或失獨老人等。

居住權(quán)雖不是為了養(yǎng)老而生，卻也有助于解決養(yǎng)老問題。

對于無產(chǎn)權(quán)的老年人來說，擁有居住權(quán)后，可以實際占有使用房產(chǎn)，即便是產(chǎn)權(quán)人也不能將居住權(quán)人從房產(chǎn)中驅(qū)趕出去，直至居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡。居住權(quán)通常是無償設(shè)立且不得用于出租，除非當事人另有約定，居住權(quán)也無法轉(zhuǎn)讓和繼承。

對于產(chǎn)權(quán)人而言，設(shè)置無償?shù)木幼��?quán)動力基本上來自道德約束，如贍養(yǎng)父母、照顧親人等。若房子產(chǎn)權(quán)出售給非親屬關(guān)系人，則需要新的產(chǎn)權(quán)人同意且協(xié)助登記，通常居住權(quán)人需要支付新產(chǎn)權(quán)人一定費用作為“房租”。

例如一位老人將名下唯一房產(chǎn)出售給第三人，以此獲得一筆養(yǎng)老金，就需要由新產(chǎn)權(quán)人為自己設(shè)置居住權(quán)，老人每月向新產(chǎn)權(quán)人交納合同約定好的租金。租金由雙方協(xié)商形成，定高了老人承擔不起，定低了找不到市場買家。

“‘售房返租’是以往‘以房養(yǎng)老’的形式之一。”北京大成(上海)律師事務(wù)所律師呂姝玥向南方周末記者解釋，過去有機構(gòu)將以房養(yǎng)老設(shè)計成一種金融產(chǎn)品。合同簽訂存在風險性，可能合同無效，也可能發(fā)生糾紛造成履約不能的情況。登記居住權(quán)，相較于合同而言能給予居住權(quán)人直接的法律保障。

呂姝玥說，居住權(quán)登記常見有兩種方式，一是依據(jù)遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，二是依據(jù)合同方式設(shè)立居住權(quán)。如果是后者，居住權(quán)可以根據(jù)合同履行情況來判斷是否撤銷變更或注銷登記。

從目前的法條表述來看，居住權(quán)還有許多問題尚未給出明確解釋。比如，居住權(quán)人實際使用房產(chǎn)時，可否有同住人;一套房產(chǎn)是否能設(shè)置多個居住權(quán)人;居住權(quán)到期是否還能繼續(xù)設(shè)立等等。

登記居住權(quán)通常需要到當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)管理中心完成登記。

一位廣州政務(wù)服務(wù)中心的接線員近期接到不少關(guān)于居住權(quán)養(yǎng)老的相關(guān)咨詢，但他只能給予居住權(quán)登記上的操作建議，其他問題還無法解答。

“很抱歉，上帝還沒有叫我去”

老年人保留居住權(quán)，同時將名下房產(chǎn)賣給第三方的做法，讓原幸福人壽董事長、經(jīng)濟學(xué)家孟曉蘇聯(lián)想到法國的老人房(Viager)——老人出售自己的房子換取終身養(yǎng)老金。

老人一般先獲得房子的頭款，年紀越大，頭款金額越高，再由買家每月向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世，在此期間老人仍可以住在原來的房屋里。

“老人和買家之間是‘一幫一’，也更像一場對賭。”孟曉蘇解釋，老人占有房子的現(xiàn)在，買家看中房子的未來，在老人離世之前，由買家負責給老人養(yǎng)老。若老人沒幾年離世了，那買家獲得房子，不再繼續(xù)支付老人月供金，但若老人生活的時間很長，買家付出的月供金超過房子價值，買家就賭輸了。

孟曉蘇舉例，法國曾有一位律師和老人對賭，結(jié)果律師都去世了，老人還沒離世。這位老人還特地寫信給律師：“很抱歉，上帝還沒有叫我去。”這時律師家人還得繼續(xù)支付老人養(yǎng)老金，否則將構(gòu)成違約，沉沒損失更大。買主跟老人還不能有任何來往，避免老人離世，買主成為嫌疑人。

由于法國“老人房”價格較低，且可拎包入住，適合想買房卻申請不到銀行貸款的人，但入住時間只能看業(yè)主的“命”。法國總統(tǒng)戴高樂就在1934年以Viager的方式買下了一座莊園，賣家兩年后意外去世，這座莊園也成為戴高樂人生中極具眼光的一項投資。

“法國的終身養(yǎng)老金制度慢慢完善成為住房反向抵押貸款。”孟曉蘇說，相比前者，由金融機構(gòu)去做抵押貸款的方式更為完善。通常金融機構(gòu)有精算師，承擔風險的可能性大大減小，在某些人身上虧了，可以在另一些人身上掙回來。

設(shè)置居住權(quán)看起來像是為中國版“老人房”提供法律保障。然而，擺在眼前的問題是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，有多少人會選擇長期投資一套給業(yè)主“養(yǎng)老”的房子?

易居研究中心總監(jiān)嚴躍進告訴南方周末記者，設(shè)定居住權(quán)的二手房，所有權(quán)交易不受影響，交易遵循房子的限購、限售、稅收等政策。只是在交易時，需向買方明確實際占有的權(quán)利人，避免后續(xù)房屋交易糾紛，買方也需要多加留意。

“部分不在意居住權(quán)的買方可能是沖著學(xué)區(qū)來的，理論上居住權(quán)設(shè)立不影響學(xué)位占用，但也需要買方與學(xué)校做好溝通。”嚴躍進說，設(shè)置居住權(quán)的房子入市價格一般會低于市面正常房價，但這部分房子數(shù)量不會太多。如果數(shù)量增加，確有可能影響二手房價格。

金融機構(gòu)擔心風險

孟曉蘇向南方周末記者介紹，中國傳統(tǒng)的“以房養(yǎng)老”類型很多：有兩套以上房產(chǎn)的老年人可以放租養(yǎng)老或賣房養(yǎng)老，只有一套房子的老年人可以與租客分享房子，或置換便宜的房子住并將剩余資金用于投資、購買保險，還有就是承諾將房產(chǎn)留給照料自己的人。

但傳統(tǒng)方式中，放租和賣房對于僅有一套房產(chǎn)的老人來說并不友好。中國老年人沒有接受陌生人寄宿的習(xí)慣，加上老人擁有的房產(chǎn)大多會由子女繼承，不便于置換。選擇將房產(chǎn)留給照看人的孤寡老人更是屈指可數(shù)。

中國“以房養(yǎng)老”曾探索試行銀行抵押房產(chǎn)貸款養(yǎng)老(“銀行版以房養(yǎng)老”)和保險公司住房反向抵押貸款(“保險版以房養(yǎng)老”)。

孟曉蘇說，銀行版以房養(yǎng)老抵押時間較短，銀行評估房子后能夠貸出的資金不多。老人的生命可能比貸款周期長，如果無法償還銀行借款，房產(chǎn)只能由銀行處置。“適合擁有兩套以上房產(chǎn)的老年人。”

2003年，孟曉蘇把保險版以房養(yǎng)老引入國內(nèi)。老人將房產(chǎn)抵押給保險公司，再由保險公司綜合評估房屋價值，按月向老人給付，老人仍可居住在房子內(nèi)。待老人去世后，由子女為老人清償領(lǐng)取的本金，依然可以繼承老人的房屋，若子女無法償還，則由保險公司處置房產(chǎn)，清償本息后剩余的部分仍由子女繼承。

據(jù)孟曉蘇的設(shè)想，只要房地產(chǎn)市場總體上漲，保險公司就不會虧本。事實上，在孟曉蘇提出設(shè)想后的十多年里，房地產(chǎn)市場也一路看漲。然而，當初四家早期申請試點的保險公司只有孟曉蘇的幸福人壽在開展業(yè)務(wù)，其他險企都擔心房價下跌。

總之，兩種方式均未被市場看好，前者吸引不到傳統(tǒng)的中國老人，后者金融機構(gòu)要承擔客戶長壽、房價波動和70年土地所有權(quán)到期等較高風險。

設(shè)置居住權(quán)會帶來哪些變化?

呂姝玥認為，設(shè)立居住權(quán)后，過去老年人參與以房養(yǎng)老的風險在法律保障下降低，不用擔心房產(chǎn)抵押后因被處置而無處安身。即使房產(chǎn)發(fā)生糾紛，老年人也不需要通過訴訟維護自身的居住權(quán)益。

設(shè)置居住權(quán)不影響房子產(chǎn)權(quán)的變更和處置，但在居住權(quán)占用的情況下，銀行、保險公司等金融機構(gòu)是更好的交易人。若將設(shè)置居住權(quán)的房子出售給他人，需要讓購買人充分了解房產(chǎn)已設(shè)置居住權(quán)且長期有人占用，房產(chǎn)的價值勢必大打折扣。

關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)保護

在武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新看來，設(shè)置居住權(quán)對解決以房養(yǎng)老的作用微乎其微，跟國外不同，中國大多數(shù)老人養(yǎng)老問題不在于居住權(quán)，而在于產(chǎn)權(quán)。

“自2018年開展的‘住房反向抵押貸款’試點可以說宣告失敗。”他跟保險公司人員在業(yè)內(nèi)會議上交流發(fā)現(xiàn)，大家已不再提起這項業(yè)務(wù)，客戶更是寥寥。失敗的根源在于，中國老人不具備獨立的產(chǎn)權(quán)支配能力，無法得到社會的公認。

董登新指導(dǎo)的研究生正研究美國反向抵押養(yǎng)老保險。他們發(fā)現(xiàn)，住房反向抵押貸款在全球業(yè)務(wù)量基本都在萎縮，只有美國做得相對成功。美國人的房產(chǎn)形態(tài)會隨著生命周期變化，年輕時候創(chuàng)業(yè)，家里居住的人多，房子由小變大，換到別墅;步入晚年，無力打理大房子，就把房子由大換小;再到垂暮之年則選擇租房生活或者直接住進養(yǎng)老院。

絕大多數(shù)中國家庭的情況是，家中父母身故后，子女合法繼承父母的包括房產(chǎn)在內(nèi)的所有財產(chǎn)，另有遺囑情況除外。也不乏有的家庭，父母健在時就將名下財產(chǎn)贈予子女。除非是沒有子女的老人，他們擁有完全的財產(chǎn)處置權(quán)。

總之，中國安土重遷、葉落歸根的文化需要由房子承載，老人也普遍愿意居家養(yǎng)老，房子不可或缺。同時，中國有家產(chǎn)存續(xù)文化，集中表現(xiàn)在遺傳繼承上，“幾乎絕大多數(shù)中國人都認同父母的房子產(chǎn)權(quán)屬于子孫。”董登新說。

老人如果私自處置房產(chǎn)不與子女商量，家庭矛盾不可避免，這正是老年人不敢“以房養(yǎng)老”的觀念障礙。董登新為此曾反復(fù)呼吁法律保護老人的財產(chǎn)所有權(quán)和處置權(quán)。

孟曉蘇也關(guān)注老人產(chǎn)權(quán)問題。他說，房改后，大多數(shù)家庭擁有自己的房產(chǎn)，是家庭的主要財富，但他接觸以房養(yǎng)老后發(fā)現(xiàn)，許多保障性房產(chǎn)，如國產(chǎn)房、企產(chǎn)房、院產(chǎn)房、所產(chǎn)房，雖然已按政策房價付過款，但產(chǎn)權(quán)還未能落實。