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2022年會(huì)是買房的窗口期嗎?

如果只看今年的前4個(gè)月，那一定不是。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近十年來(lái)最低水平。商品房銷售面積同比下跌四成，樓市的“金三銀四”和“小陽(yáng)春”已然失約。

但也是從4月份開始，各地的樓市優(yōu)化政策紛紛襲來(lái)，房貸利率也一再下調(diào)，尤其是首套房利率最低可至4.4%，接近歷史最低水平。接下來(lái)樓市該怎么走，就成了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者共同關(guān)心的話題。

隨著5月末疫情好轉(zhuǎn)，樓市也終于有所起色。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，除了一線城市環(huán)比成交下降之外，二線、三線城市成交都有所回暖。對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是剛需自住還是改善升級(jí)，是否會(huì)在政策和信貸雙雙松綁的環(huán)境下，迎來(lái)購(gòu)房的窗口期呢?針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，北京青年報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，從政策、土地供應(yīng)、市場(chǎng)趨勢(shì)等多個(gè)方面詳解樓市的最新變化。能否出手買房?或許您將有自己的答案。

政策

樓市調(diào)控優(yōu)化買房門檻下調(diào)

現(xiàn)在能不能買房?政策對(duì)于樓市的影響是首當(dāng)其沖的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年5月末，全國(guó)已經(jīng)有150多個(gè)城市加入政策優(yōu)化的陣營(yíng)，調(diào)控次數(shù)達(dá)300次左右。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，僅5月份全國(guó)累計(jì)發(fā)布的樓市新政就有110余條。

如果細(xì)致歸納所有的樓市政策，可以歸為以下三個(gè)要點(diǎn)。

一、使更多的人具有買房資格。包括放寬落戶條件、放松限購(gòu)年限、增加人才引進(jìn)等。今年以來(lái)，包括湖南長(zhǎng)沙、江蘇蘇州、浙江嘉興、四川成都、廣東東莞、陜西西安、河北唐山、遼寧沈陽(yáng)和大連等多個(gè)城市都出臺(tái)了放寬落戶和限購(gòu)方面的政策，有的是開放落戶、取消或降低本市限購(gòu)門檻，解除外地人的買房限制;有的則是放寬多孩家庭購(gòu)房條件，允許引進(jìn)人才購(gòu)房等，增加需求。

二、降低購(gòu)房門檻。主要表現(xiàn)為調(diào)整首付比例，進(jìn)行契稅補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼等。部分城市為了刺激購(gòu)房需求，在首付上作出調(diào)整。例如，山西太原、河南洛陽(yáng)、江蘇南通等城市首套房首付比例降至20%;海南放寬二手房公積金首付比例。此外，還有直接對(duì)購(gòu)房進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼的，比如，安徽黃山、四川瀘州等城市最高給予總房款2%的補(bǔ)助。河南周口、浙江義烏則對(duì)購(gòu)房契稅采取一定比例的補(bǔ)貼。

三、降房貸利率。央行在5月份宣布，下調(diào)5年期以上LPR為4.45%的基礎(chǔ)上，首套房最低利率又可減少20個(gè)基點(diǎn)，也就是首套房最低貸款利率為4.25%。在目前的北京樓市中，利率下調(diào)也是北京唯一主動(dòng)跟進(jìn)的松綁政策。

5月末，北京多家銀行確認(rèn)，北京房貸利率跟隨最新一期5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，目前首套房貸利率由之前的5.15%降至5%，二套房貸利率由之前的5.65%降至5.5%。

事實(shí)上，今年以來(lái)，不少城市的銀行已經(jīng)逐步下調(diào)其發(fā)放的房貸利率。專家普遍認(rèn)為，LPR還有下行的可能。據(jù)此，未來(lái)的首套房貸利率下限將可能繼續(xù)下探，從而更加接近2009年的房貸利率下限水平。購(gòu)房者也將獲得更多實(shí)惠。

供應(yīng)

優(yōu)質(zhì)宅地增加土地定價(jià)降低

當(dāng)下，土地市場(chǎng)的供應(yīng)最能反映出未來(lái)市場(chǎng)的走向。住宅用地供應(yīng)增多，熱點(diǎn)地塊受追捧，溢價(jià)率維持在15%以下，意味著未來(lái)樓市供應(yīng)將比較充足，新盤價(jià)格依然被嚴(yán)格限制。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京今年兩次集中供地，共成交31宗土地，土地出讓金近980億元。

從參拍情況來(lái)看，房企對(duì)北京市場(chǎng)的信心有所修復(fù)，參與競(jìng)拍的房企達(dá)30家，央企、國(guó)企、區(qū)域城投等“國(guó)家隊(duì)”仍為主力，萬(wàn)科、葛洲壩、首農(nóng)發(fā)展等久違房企再度現(xiàn)身。

從供給端看，二批次北京土地地價(jià)降低、配建減少，部分地塊商品房指導(dǎo)價(jià)格甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。例如，再度上架的昌平平坊村地塊減少4.75萬(wàn)平方米公租房配建，土橋新城地塊地價(jià)減少3.2億元，平西府地塊較2021年的商品房指導(dǎo)價(jià)降低了3000元/平方米，豐臺(tái)小瓦窯地塊較周邊指導(dǎo)價(jià)降低了5000元/平方米，太陽(yáng)宮、亞林西這兩個(gè)熱門地塊的限售價(jià)與周邊二手住宅亦有倒掛。

北京鏈家研究院高級(jí)分析師岳微認(rèn)為，這些變化使得企業(yè)拿地成本與銷售限價(jià)之間的空間擴(kuò)大，銷售前景更佳，有利于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

趨勢(shì)

“工具箱”儲(chǔ)備豐富京城樓市仍有調(diào)整空間

至于京城樓市現(xiàn)在能不能出手買房，很重要的參照指標(biāo)就是未來(lái)調(diào)控的走向。

端午假期前，北京市場(chǎng)曾傳言將取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。但事實(shí)上該政策仍嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴北青報(bào)記者，其實(shí)，北京的“工具箱”里早已規(guī)劃了一攬子的政策，但是具體如何實(shí)施，要結(jié)合市場(chǎng)階段性的變化，循序漸進(jìn)地推出。

至于是否取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，郭毅表示，這其實(shí)是一個(gè)比較敏感的政策，一方面，它對(duì)于杠桿的提升會(huì)有很大作用;另一方面，一旦取消也可能會(huì)讓投資、投機(jī)需求卷土重來(lái)，所以針對(duì)“認(rèn)房認(rèn)貸”的調(diào)整，將是一個(gè)謹(jǐn)慎的過(guò)程。

從政策可能調(diào)整的方向上說(shuō)，北京的調(diào)控政策將以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”為目標(biāo)。郭毅表示，隨著5月份市場(chǎng)成交量的明顯下行，有可能也是一個(gè)政策破冰的窗口期，但具體政策優(yōu)化與寬松的力度，應(yīng)該還是會(huì)保持小步推進(jìn)，漸進(jìn)式調(diào)整。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)也表示，目前包括北京在內(nèi)的一線城市，在限購(gòu)和限貸層面的放松會(huì)尤為謹(jǐn)慎，當(dāng)前房貸利率的下調(diào)已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成了明顯影響，未來(lái)更多會(huì)考慮邊際性放松，例如，外圍重點(diǎn)區(qū)域的有限放松或和生育相結(jié)合的適度放松。

聲音

現(xiàn)在是否該出手買房?

許多潛在的購(gòu)房人都擔(dān)心，逐漸放寬的調(diào)控政策會(huì)影響到房?jī)r(jià)走勢(shì)。那么，今年是否該考慮出手買房、買哪里更合適就成了大家最關(guān)心的話題。

可以肯定的是，下半年新盤入市的節(jié)奏和總量一定會(huì)明顯大于上半年，疫情和樓市降溫雙重因素導(dǎo)致上半年整體新盤去化變慢，“金三銀四”以及“紅五月”的市場(chǎng)表現(xiàn)都不及預(yù)期。隨著疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展，下半年的樓市表現(xiàn)會(huì)好于預(yù)期。

張波認(rèn)為，包括上海、北京在內(nèi)的諸多城市已基本恢復(fù)到正常的生產(chǎn)、生活秩序，購(gòu)房需求也自然提上日程。因此，從諸多內(nèi)外部因素看來(lái)，都可以支撐起房地產(chǎn)交易量的反彈，但目前居民購(gòu)房的信心不足，尤其是前期受到疫情的影響，對(duì)自己未來(lái)的工作和收入樂(lè)觀預(yù)期有所下降，恢復(fù)需要一定的時(shí)間，因此成交量的大規(guī)模反彈預(yù)計(jì)要到下半年。

對(duì)于購(gòu)房自住的“剛需”購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的確處于一個(gè)窗口期，尤其是一線、二線熱點(diǎn)城市這段窗口期的時(shí)間可能會(huì)偏短，需要重點(diǎn)把握。

而對(duì)于具體的換房策略，郭毅則建議，北京市場(chǎng)的分化是非常明顯的，不同片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)有比較大的差距。比如說(shuō)，北部的望京、海淀的四環(huán)、五環(huán)整體房?jī)r(jià)水平還處在一個(gè)企穩(wěn)小幅上升的狀態(tài)下，但是北京南部，像大興、房山片區(qū)的二手房卻處在陰跌的狀態(tài)，所以，對(duì)于賣舊買新的購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，換房到哪個(gè)區(qū)域，還需要綜合市場(chǎng)表現(xiàn)，更認(rèn)真地做調(diào)研，做出正確選擇。

此外，對(duì)于新房的選擇，業(yè)內(nèi)人士也表示，剛需和改善的購(gòu)房需求在當(dāng)前市場(chǎng)下，有更多的話語(yǔ)權(quán)，可以更多地逛逛售樓處，認(rèn)真對(duì)比再選擇。同時(shí)也要參照周邊二手房的價(jià)格，借助市場(chǎng)的穩(wěn)定期，跟開發(fā)商要到一個(gè)相對(duì)合理的市場(chǎng)折扣，一旦價(jià)格符合心理預(yù)期，就意味著買房時(shí)機(jī)出現(xiàn)了。