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財(cái)聯(lián)社5月4日訊(記者 黎旅嘉)自2021年底至今，市場(chǎng)行情持續(xù)動(dòng)蕩，無(wú)論是公募基金還是私募基金，收益表現(xiàn)都不佳，公募新發(fā)規(guī)模也出現(xiàn)了明顯下滑。在此背景下，公募REITs卻走出獨(dú)立行情，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來(lái)漲幅為正。

此前，今年首單公募REITs更被市場(chǎng)追捧，創(chuàng)下歷史最低配售比例。事實(shí)上，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求。目前，全市場(chǎng)12只公募REITs合計(jì)發(fā)行規(guī)模超458億元，業(yè)內(nèi)估計(jì)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4-12萬(wàn)億元。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士建議，投資人還是應(yīng)仔細(xì)研究底層資產(chǎn)質(zhì)量等因素再做判斷，同樣也要關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格是否偏離基本面。事實(shí)上，根據(jù)此前出爐的11只公募REITs一季報(bào)，各基金收入、凈利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~都出現(xiàn)了一定分化。

公募REITs備受關(guān)注

4月28日，首單央企高速公路REITs――華夏中國(guó)交建REIT上市，單日成交額6.99億元。成交金額與單日漲幅均位列同類基金首位。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來(lái)漲幅為正。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和建信中關(guān)村REIT自上市以來(lái)漲幅超過(guò)40%，包括上述兩只REITs在內(nèi)漲幅超過(guò)20%達(dá)7只。

針對(duì)公募REITs自成立以來(lái)整體表現(xiàn)較好，華夏基金認(rèn)為，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過(guò)監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)，且目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。

但從此前披露的公募REITs一季報(bào)來(lái)看，除華夏中國(guó)交建REIT外，此前上市的11只公募REITs業(yè)績(jī)卻也有分化。國(guó)盛證券表示，整體而言，全部3只高速公路類REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT受疫情影響，EBITDA不及募集說(shuō)明書(shū)預(yù)期，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT2022受季節(jié)性影響，亦低于募集說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值的13.6%。除此之外，其他的6只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs整體運(yùn)營(yíng)情況良好，EBITDA表現(xiàn)均超預(yù)期，且超預(yù)測(cè)值比例分布在6.92%-26.26%區(qū)間。

具體分資產(chǎn)類型來(lái)看：

園區(qū)類：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT遠(yuǎn)超預(yù)期，較說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)年化數(shù)據(jù)高26.26%，運(yùn)作穩(wěn)健，收益良好；華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT超預(yù)測(cè)值16.79%，出租率為100%，租戶穩(wěn)定；建信中關(guān)村產(chǎn)園REIT超預(yù)測(cè)值14.98%，源于整體運(yùn)營(yíng)情況較為穩(wěn)定，3月底時(shí)點(diǎn)出租率為96.15%，高于募集說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)；博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT受疫情影響，低于預(yù)期2.22%。

倉(cāng)儲(chǔ)物流類：紅土鹽田港REIT超預(yù)期13.53%，需求端持續(xù)放量導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面加劇，推動(dòng)市場(chǎng)空置率持續(xù)維持在較低的水平；中金普洛斯REITQ1超說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值分別為6.92%，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司一季度收入環(huán)比上漲2.8%。

高速公路類：平安廣州廣河REIT、華夏越秀REIT、浙商滬杭甬REIT受疫情影響，一季度低于說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)15.51%、6.72%、4.92%。

生態(tài)環(huán)保類：富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT低于預(yù)測(cè)值13.60%，主要是由于污水處理項(xiàng)目年內(nèi)污水處理負(fù)荷率會(huì)呈現(xiàn)出季節(jié)性變化，負(fù)荷率較低所致；中航首鋼綠能REITEBITDA超出說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值20.03%，主要全年收入成本分布不均所致。

應(yīng)理性判斷

針對(duì)11只公募REITs一季報(bào)出爐后，各基金收入、凈利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~表現(xiàn)出的分化，華泰證券就認(rèn)為，由于當(dāng)前部分存續(xù)REITs較貴，6月首批公募REITs將迎來(lái)解禁或帶來(lái)估值承壓，可關(guān)注調(diào)整后的二級(jí)投資機(jī)會(huì)，優(yōu)選部分受疫情擾動(dòng)較小、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、區(qū)域環(huán)境穩(wěn)定的REITs。但對(duì)于其中業(yè)績(jī)不及預(yù)期、疫情擾動(dòng)持續(xù)的該機(jī)構(gòu)則建議謹(jǐn)慎。此外，華泰證券也強(qiáng)調(diào)，還可關(guān)注擴(kuò)募規(guī)則即將落地，關(guān)注市場(chǎng)情緒提振、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

此前，滬深交易所發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3 號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（征求意見(jiàn)稿），明確了三種擴(kuò)募方式以及相關(guān)安排等，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

華夏基金認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。

紅土創(chuàng)新基金也表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為打通一、二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項(xiàng)目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。相關(guān)政策的不斷落地，可以看出無(wú)論從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求，都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)類型擴(kuò)充到公募REITs市場(chǎng)中。也希望引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，可以確定的是未來(lái)行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個(gè)重要融資市場(chǎng)。

作為今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT，在比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524億元，公眾發(fā)售部分配售比例僅為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀(jì)錄。而從市場(chǎng)表現(xiàn)看，絕大部分已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后獲得正漲幅。

關(guān)于公募REITs產(chǎn)品備受市場(chǎng)追捧的原因，業(yè)內(nèi)認(rèn)為跟其本身特性有關(guān)。華夏基金表示，公募REITs投資于成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

華夏基金強(qiáng)調(diào)，公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資人的投資收益。建議投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。此外，首批發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品中非原始權(quán)益人持有的戰(zhàn)略配售部分將于6月下旬解禁，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格影響值得投資人關(guān)注和考慮。