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一位偉人曾說，“能逮住老鼠，那就是好貓”。

放在樓市，換句話說，當(dāng)前房企能找到錢，軟著陸，那就是大本事。

2021年初至今，房企債務(wù)爆雷不絕于耳，大家注意到?jīng)]有，過去高負(fù)債率的浙系中梁，卻似乎是個例外。

這不是說中梁“不缺錢”，誰又敢說“不缺錢”?不然，怎么理解今年5月及7月兩筆合計(jì)6.3億元到期美元債展期?

今年前4個月，中梁銷售額只有257億元，比去年同期621億元下滑58.6%，在房企整體都“慘不忍睹”的情況下，這個下滑幅度雖不是最大的，但也極其危險。

去年以來，中梁一再公告“提前贖回美元債”不斷給市場打氣，也規(guī)避了不少市場或輿論的負(fù)面情緒。

前不久，中梁控股這兩筆美元債成功展期，完成交換要約，新發(fā)兩筆美元債7.31億美元再融資。

面對國際環(huán)境“變幻莫測”，中資房企將再融資重心轉(zhuǎn)向境內(nèi)債。從實(shí)際看，年初以來，能在境內(nèi)發(fā)債的基本是地產(chǎn)央企國企及龍湖等極個別優(yōu)質(zhì)民企。

在房企境外債交換要約及“再融資”上，中梁控股成為當(dāng)前樓市持續(xù)“松綁”背景下，為數(shù)不多地順利落實(shí)新增美元債發(fā)行的千億民營房企。

4月中旬，金融監(jiān)管層曾召集18家銀行及5家AMC不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)開會，明確要救助12家房企，其中就有中梁。

與其他很多大型民營房企一樣，中梁也苦苦撐著，等待再融資大尺度寬松的時機(jī)，在集團(tuán)財(cái)務(wù)層面暫未出現(xiàn)大的震蕩，或主體信用大失分等不利局面。

中梁之所以在集團(tuán)資本層面暫時還能“風(fēng)平浪靜”，地產(chǎn)密探調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這離不開傍上信托“大金主”及眾多項(xiàng)目信托“輸血”等。

5月27日至6月初，在第三方大型信托平臺上，山東信托正在推介銷售“尊享156號集合資金信托計(jì)劃(第1期)”產(chǎn)品，期限1年，規(guī)模3.5億元，預(yù)期收益7.4%-8.2%。

融資方是成都市新都區(qū)梁欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該信托資金將通過收購位于成都新都“中梁·御景臺邸”項(xiàng)目的特定資產(chǎn)收益權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對該項(xiàng)目資金輸血。

“成都市新都區(qū)梁欣房地產(chǎn)開發(fā)公司”為成都梁軒置業(yè)的全資子公司，背后是成都中梁置業(yè)、山東信托及浙江賽楠貿(mào)易公司。其中，成都中梁置業(yè)為上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)的全資子公司。

去年初，成都中梁置業(yè)將持有成都梁軒置業(yè)25%股權(quán)賣給山東信托，自己仍持有75%股權(quán)，去年底又賣了一少部分股權(quán)。

與上述信托計(jì)劃發(fā)售“同期”，山東信托還有一只“尊享149號集合資金信托計(jì)劃(B類第2期)”信托計(jì)劃，規(guī)模6480萬元，期限2年，預(yù)期收益7.8%-8.6%，將具體投向安徽阜陽界首“中梁·山河甲第”項(xiàng)目。

另據(jù)悉，5月20日，山東信托發(fā)售“尊享149號集合資金信托計(jì)劃(B類第1期)”信托計(jì)劃，規(guī)模1.5億元，其他與B類第2期相同。

注意!今年4月底至今，山東信托為“尊享152號集合資金信托計(jì)劃”已累計(jì)發(fā)售了4期，第1期規(guī)模2億元，第2期1.2億元，第3期9330萬元，第4期8540萬元，所募資金投向無錫中梁一項(xiàng)目。

今年初至3月上旬，山東信托為“尊享148號集合資金信托計(jì)劃”已累計(jì)發(fā)售多達(dá)6期產(chǎn)品，現(xiàn)全部處于執(zhí)行期，融資方為亳州巽晟置業(yè)及“東樾凌楓”項(xiàng)目。

亳州巽晟置業(yè)是浙江天劍置業(yè)和三巽置業(yè)的合資公司，前者持股51%。浙江天劍置業(yè)前身是浙江中梁置業(yè)，與中梁控股有千絲萬縷關(guān)聯(lián)，2018年上市前將其剝離，前者老板是楊劍清，后者是楊劍，為堂兄弟關(guān)系。

同樣是今年初，山東信托為“尊享146號集合資金信托計(jì)劃”發(fā)售了1期，期限12個月至18個月，規(guī)模6690萬元，資金投向了中梁天津“津辰張(掛)2018-018 號地塊”項(xiàng)目。

去年底，山東信托為“尊享140號集合資金信托計(jì)劃”(B類第1期)，規(guī)模1.5億元，期限9個月，具體投向濟(jì)南“中梁云山和院”項(xiàng)目。

去年9月底，山東信托為“尊享127號集合資金信托計(jì)劃”(B類第8期)，規(guī)模7470萬元，而實(shí)際上，“尊享127號”系列一共發(fā)售了4個批次，從去年6月至9月底，第一期規(guī)模4.1億元，第2期規(guī)模7730萬元，第3期4510萬元。

去年5月至6月，山東信托為“尊享126號集合資金信托計(jì)劃”發(fā)售了兩批次產(chǎn)品，即B類1期、2期，期限12個月，分別規(guī)模為5.4億元、5770萬元，投向西安西咸新區(qū)的“中梁·壹號院”項(xiàng)目。

去年4月下旬，山東信托為“尊享124號集合資金信托計(jì)劃(B 類)”發(fā)售規(guī)模1.6億元，期限12個月，投向湖北大冶的“中梁·首府”項(xiàng)目。

去年4月初，山東信托為“尊享123號集合資金信托計(jì)劃”發(fā)售了B類第1期、2期，規(guī)模分別為3億元、1.128億元，期限9個月，投向山東濰坊“中梁·龍璽臺”項(xiàng)目。

去年3月份，山東信托為“尊享122號集合資金信托計(jì)劃”發(fā)售B類第2期，規(guī)模1.95億元，期限12個月，投向河南新鄉(xiāng)的“中梁·新樂府”項(xiàng)目。

去年2月，山東信托為“尊享118號集合資金信托計(jì)劃”累計(jì)發(fā)售了4個批次的產(chǎn)品，期限均為12個月，第1期規(guī)模6億元，第3期規(guī)模2.604億元，第4期規(guī)模5780萬元，第5期1600萬元。

注意!“尊享118號”信托計(jì)劃的融資方是成都梁軒置業(yè)，也就是文章開頭所述“成都市新都區(qū)梁欣房地產(chǎn)開發(fā)公司”的母公司，信托資金通過收購融資方6億元應(yīng)收款進(jìn)入“中梁·御景臺邸”項(xiàng)目。

2020年底，山東信托為“尊享117號集合資金信托計(jì)劃”發(fā)售規(guī)模1.25億元，期限12個月，投向四川宜賓的“中梁·壹號院”項(xiàng)目，同期還發(fā)售了“尊享112號集合資金信托計(jì)劃B類”，規(guī)模1.813億元，期限12個月，投向河南南陽“中梁·首府”項(xiàng)目。

地產(chǎn)密探研究獲悉，此前年份，山東信托也為中梁發(fā)售過“尊享”系列產(chǎn)品，不一而足。

總體而言，山東信托自2009年推出“尊享”系列信托以來，產(chǎn)品期限一般較短，對接融資方應(yīng)收款等特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與溢價回購等，操作靈活，受中梁、世茂等房企青睞。

山東信托2021年財(cái)報表述說，公司房地產(chǎn)信托對象主要是行業(yè)排名靠前、信用等級較高的全國型房企及區(qū)域內(nèi)深耕的優(yōu)質(zhì)房企。截至2021年底，存續(xù)股權(quán)投資項(xiàng)目(含“股+債”項(xiàng)目)24個，其中純股權(quán)投資約18.6億元。

“近年來，公司逐步加大房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資比重，分紅及退出收益已成為公司收入和利潤的重要來源。”

在財(cái)務(wù)處理上，這種以特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與溢價回購”形式的信托權(quán)益融資，是否認(rèn)定是“借債”，在專業(yè)律師眼里，仍存爭議，為房企藏匿真實(shí)債務(wù)提供了空間。