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當(dāng)前熱點(diǎn)-倒計(jì)時(shí)!首批REITs將迎百億解禁,影響多大?拋售還是買入?業(yè)內(nèi)人士這么說
發(fā)布時(shí)間:2022-06-16 05:49:42 文章來源:券商中國(guó)

首批REITs基金即將迎來周年考。

6月21日,我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將迎來上市一周年,近期多家基金公司也披露旗下REITs產(chǎn)品份額解除限售提示公告,首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解限并在市場(chǎng)上流通。

本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模較高比例,市場(chǎng)存在顧慮是否會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。有基金公司表示,解禁釋放的份額將有利于促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性,且具有長(zhǎng)期配置需求的投資者繼續(xù)持有的意向相對(duì)較強(qiáng),或?qū)槎?jí)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定提供較強(qiáng)支撐。

首批REITs迎來百億規(guī)模解禁

首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解禁并在市場(chǎng)上流通。

公募REITs發(fā)行時(shí)總份額分成三部分,分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方,其中,原始權(quán)益人的限售時(shí)間是5年,原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售時(shí)間是3年,其他戰(zhàn)略配售投資者的限售時(shí)間是1年。

本次即將解禁的限售份額持有人為REITs投資者中的其他戰(zhàn)略投資者,認(rèn)購的份額在經(jīng)歷了12個(gè)月的限售期后,將于今年6月21日解禁。

若以6月13日9只REITs的收盤價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算,本次解禁規(guī)模共計(jì)112.53億元,占9只公募REITs總市值的31.35%。具體來看,中金普洛斯REIT解禁規(guī)模相對(duì)較大,約為38.05億元,該基金將有52%的份額面臨解禁,數(shù)量為7.8億份,為各只基金之最。其次是紅土鹽田港REIT和華安張江光大REIT的40%和35.33%,這三只基金在本次解禁后,流通份額占整體比例均為80%。;而中航首鋼綠能REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的解禁規(guī)模比例較小,均為20%,浙商滬杭甬REIT更是僅有15.33%。

此外,解禁期臨近,REITs市場(chǎng)近期則表現(xiàn)相對(duì)平淡,交投活躍度有所降低。截至發(fā)稿的一個(gè)月時(shí)間內(nèi),12只REITs基金日均成交量?jī)H有0.3億份,日均成交額也只有1.68億元,甚至個(gè)別基金每日僅有百萬元級(jí)別的成交量,因此市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)在于本次大規(guī)模解禁是否會(huì)沖擊二級(jí)市場(chǎng)。


(資料圖片僅供參考)

解禁影響或有限

華安基金對(duì)此表示,整體而言,本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的,如限售份額短期集中流通到市場(chǎng),可能會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響。投資人需要關(guān)注相關(guān)交易風(fēng)險(xiǎn)和理性看待REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。公司對(duì)于相關(guān)解禁份額做了排摸和統(tǒng)計(jì),并且就產(chǎn)品解禁規(guī)模、戰(zhàn)略投資者情況等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了充分披露。根據(jù)相關(guān)要求,后續(xù)管理人將緊盯大額機(jī)構(gòu)投資者相關(guān)情況,及時(shí)跟蹤盤中大額買入賣出意向,并對(duì)可能的大幅波動(dòng)做好相應(yīng)的信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示。

解禁將大幅釋放公募REITs的可交易份額,華安基金認(rèn)為,這將有利于促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。解禁后REITs的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)將是各投資人和資金對(duì)于REITs長(zhǎng)短期價(jià)值判斷綜合博弈的結(jié)果。

本次解禁的份額持有人均為機(jī)構(gòu)投資者,減持的意愿將會(huì)如何?

中航基金認(rèn)為,如果解禁股的大部分是小股東,在解禁之后,或許會(huì)拋出他們手中的股票,乃至股價(jià)跌落;反之,假如大多數(shù)是機(jī)構(gòu)或者國(guó)有股東持有解禁股,他們?yōu)榱吮WC較高持股比例,不可能隨意拋出手中的股票,對(duì)穩(wěn)定股價(jià)的有一定的作用。

此次解禁比例之最的中金普洛斯REIT,該基金2021年年報(bào)顯示,有超過90%的資金來自于機(jī)構(gòu)投資者。中金基金認(rèn)為,結(jié)合海外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),公募REITs產(chǎn)品通常受到認(rèn)可長(zhǎng)期價(jià)值投資的專業(yè)機(jī)構(gòu)青睞,如保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金、國(guó)家主權(quán)基金等。因此,本次份額解除限售后,具有長(zhǎng)期配置需求的投資者,繼續(xù)持有的意向相對(duì)較強(qiáng),或?qū)槎?jí)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定提供較強(qiáng)支撐。

此外,監(jiān)管及公募基金管理人十分重視REITs解禁事項(xiàng),也提前做了諸多準(zhǔn)備,以中航首鋼綠能REIT為例,據(jù)介紹公募基金管理人已與各戰(zhàn)略投資者進(jìn)行一對(duì)一溝通持有意向;谇捌诘恼{(diào)研和訪談,總體來看,解禁對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)影響不大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財(cái)、券商資金,險(xiǎn)資和集團(tuán)/企業(yè)/股權(quán)投資的長(zhǎng)期配置傾向更強(qiáng),解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)。

多路資金將加速入市

5月31日,上交所、深交所正式發(fā)布公募REITs擴(kuò)募相關(guān)規(guī)則,中金公司認(rèn)為擴(kuò)募將促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng),同時(shí)為投資人提供進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)。

“我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量資源豐富,伴隨擴(kuò)募擴(kuò)容規(guī)則體系和配套細(xì)則逐步完善,我們相信未來REITs市場(chǎng)規(guī)模將實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng),有望成為各路資金配置的選項(xiàng)之一,尤其對(duì)于養(yǎng)老金、保險(xiǎn)、公募等長(zhǎng)線資金而言REITs是一類較理想的配置品種。我們建議投資人積極關(guān)注后續(xù)擴(kuò)募收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的參與機(jī)會(huì)。”

當(dāng)前REITs種類繁多,后續(xù)將有更多產(chǎn)品排隊(duì)待上市,哪些產(chǎn)品更值得投資者關(guān)注?

光大證券研報(bào)指出,中長(zhǎng)期來看,REITs兼具股性與債性且現(xiàn)存REITs的底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì),具備配置價(jià)值。

“此次的解禁雖會(huì)在一定程度上重塑REITs二級(jí)市場(chǎng)的估值,使價(jià)格有所回調(diào)。不過,由于目前REITs估值普遍偏高,此次的回調(diào)或?qū)橥顿Y者帶來一定配置價(jià)值!睒(biāo)的選擇方面,從長(zhǎng)期持有的角度來看,光大證券建議投資者應(yīng)更多地關(guān)注各REITs經(jīng)營(yíng)情況并利用IRR等指標(biāo)來分析投資性價(jià)比;從選擇入場(chǎng)時(shí)點(diǎn)來看,建議投資者可更多地參考P/B等指標(biāo)。

REITs的高估值的確是隱憂之一,該類產(chǎn)品一經(jīng)面世就被搶購,并持續(xù)享有較高溢價(jià)水平,當(dāng)前市場(chǎng)加權(quán)平均溢價(jià)率約為24.59%,個(gè)別產(chǎn)品溢價(jià)率甚至高達(dá)44%。

光大證券提示風(fēng)險(xiǎn)指出,整體來看,與上兩個(gè)季度相比,2022年一季度,首批上市的9只公募REITs的營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、盈利能力及可供分配金額等指標(biāo)大多呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢(shì)。相較于可比預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來看,首批公募REITs的表現(xiàn)呈現(xiàn)分化,其中倉儲(chǔ)物流類REITs報(bào)告期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)整體優(yōu)于預(yù)期,而高速公路類REITs的各項(xiàng)指標(biāo)大多不及預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。

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    微動(dòng)態(tài)丨12月7日基金凈值:長(zhǎng)城久嘉創(chuàng)新成長(zhǎng)混合

    12月7日,長(zhǎng)城久嘉創(chuàng)新成長(zhǎng)混合A最新單位凈值為1 7522元,累計(jì)凈值為1 7522元,較前一交易日下跌1 17%。歷史數(shù)據(jù)顯示該基金近1個(gè)月下跌8 46%,近3個(gè)月下跌6 92%,近6個(gè)月上漲11 58%,近1年下跌13 92%。

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