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溫姑娘 | 作者

時間：

1992年—未知。

肥肉：

惠州惠城區(qū)江北三號商住地塊，占地29177平方米，總建面11.5萬平方米。

主角：

惠州燃料工業(yè)總公司(以下簡稱“地主”);原惠州國資委旗下全民所有制企業(yè)，后改制成民企

惠州萬國企業(yè)總公司(以下簡稱“老財主”);掛靠全民所有制的民企

惠州總利房產(chǎn)公司(以下簡稱“新財主”)。解放軍后勤部深圳結算中心旗下企業(yè)，后改制成民企。

1992年，鄧爺爺南巡到深圳，劃了那么個圈。從此,深圳將開始全新的人生。當時，深圳房價平均6000元/平方米，最高的突破10000元/平方米。隔壁老大哥惠州因政策、區(qū)域等原因，與深圳距離越來越遠。

當時惠城區(qū)即本故事中的“肥肉”還只是塊食之無味的“碎肉片”，占地29177平方米的商住地塊，總建面11.5萬，按當時600元/平方米的市場價計算，地塊總值1750萬元。

同年，老財主與地主合作開發(fā)搞房地產(chǎn)，這塊“碎肉片”由國企背景的老地主提供，老財主出錢，談好建成后三、七分成。后因老財主缺錢，找到了新財主參與。故事演變?yōu)榈刂髋c新財主之間的扯皮戰(zhàn)。

1

24年地價翻20倍

起初地主一直不愿承認新財主的加入，不積極配合土地開發(fā)，但自己又沒錢開發(fā)。新財主的加入，讓這地塊逐漸有了幾層不成型的建筑物露出地面。但推進仍極為緩慢，最后地塊還被地主的債主查封了。

2009年，惠州房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年惠城區(qū)商住用地成交面積達80.48萬平方米，同比增長2.8倍之多，商住用地成交總金額30.75億元。 那時600元/平的“碎肉片”，已變成3820元/平方米的“小瘦肉”。

認為自己付出了青春、金錢的新財主在2009年把地主告上了法庭。當時法院判決，確認涉案合作開發(fā)合同有效，并繼續(xù)履行。

地主不服，2010年上訴到最高法院。最高法院駁回上訴，維持原狀，讓雙方好好合作開發(fā)，別鬧!按理，若仍不服判決，可在一年內(nèi)申請再審，可這一次，地主沒再上訴。是沒想到新的理由，還是決定好好合作開發(fā)?

2012年本輪房地產(chǎn)調(diào)控進入第三個年頭，全國樓市整體仍處厲政之下�；葜萑�年新房成交均價5763元/平方米，而故事爭搶的地塊所在的惠城區(qū)二手房市場全年成交均價僅為2819元/平方米。

不景氣的情況一直惡化到2014年，那時惠州樓市可以用“一片哀嚎”來形容。在這其間，地主沒再提上訴事宜，但也沒好好配合開發(fā)。

“一點合作誠意也沒有好吧，終審判了以后燃料公司(地主)就改制了，控股方是香港人，根本不跟我們好好談，每次象征性開完會，就沒下文了。連協(xié)商都不好好談。”新財主相關負責人痛訴道。

而就在申訴期過后一年，2014年，惠州樓市出現(xiàn)個大新聞。一宗位于惠城江北菊花頭占地為9.3萬平方米的地塊，被惠州市金泓房地產(chǎn)以9.2244億元的價格拿下。該地塊競拍669次，溢價率263.97%，折合地面價9888元/平方米。據(jù)悉，該地塊為2011年7月之后的惠州總價地王，高于惠州市東江北岸望江地段7.4340億元的成交總價。

這9888元/平方米，對地主和新財主而言，都是極大的刺激。當年的“小瘦肉”，已演變成今時今日的“精品五花肉”，且是惠城區(qū)內(nèi)絕無僅有的“好肉”。

時勢造機遇，2015-2016年，全國樓市迎來了沉舟側畔千帆過、病樹前頭萬木春的美好光景。2016年1-11月商品房成交金額達到了10.25萬億元，同比增長37.5%，是新中國成立以來首次突破10萬億元大關。

耐不住的何止是這塊地的合作方。加上深圳“東進戰(zhàn)略”及軌道交通等多項利好刺激，惠州地塊讓開發(fā)商從愛理不理到高攀不起。在過去幾年內(nèi)，房企對于惠州樓市的投資信心偏弱，但是這一現(xiàn)象在 2016 年被徹底終結，搶地兇猛。

若按1.1萬/平方米地面價計算，總建面11.5萬平方米的惠州惠城區(qū)江北三號商住地塊，現(xiàn)值3.2億元。

“兩個地塊的位置差不遠，江北菊花頭有一線江景，地段稍好，但那時是2014年，現(xiàn)在江北三號這塊地起碼也值一萬多一平了。”資深南都媒體人蔣先生表示。

事到如今，面對近20倍的溢價，怎么舍得一直不開發(fā)?難道想向上天再借20年，再漲20倍?地塊查封債主之一鄒先生表示，“要么就是想獨吞，要么就是腦子瓦特了。”

果不其然，2016年，地主(燃料公司)向惠州中院起訴，請求是解除涉案合作開發(fā)合同。2017年4月6日，惠州中院就該案作出判決，支持了地主(燃料公司)的請求，判決解除涉案合作開發(fā)合同。

地主在2016年這次一審訴訟前，在短短幾個月內(nèi)籌集了資金，通過代償債務在法院辦理執(zhí)行和解，解決了近5年來都無法解決的土地查封問題。這個結果，比房價難猜。新財主與地主的合作合同一下子從合理合法，到瞬間解除。

2

律師們各執(zhí)一詞，法院是否再審同一件事?

在盈科律師事務所史顯超律師看來，此事百思不得其解。史律師認為，2016年惠州市中級人民法院受理了原告(地主)的起訴案件很可能違反了民事訴訟法中“一事不再審”原則。

法學知識“小課堂”：

“一事不再理”原則，是為防止法院“同案不同判”，并避免司法資源的浪費。其構成要件，2015年2月4日起施行的新《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第247條進行了明確的規(guī)定，即同時符合下列條件的，構成重復起訴，違反“一事不再理”原則：

(一)后訴與前訴的當事人相同;

(二)后訴與前訴的訴訟標的相同;

(三)后訴與前訴的訴訟請求相同，或者后訴的訴訟請求實質上否定前訴裁判結果。”

史律師分析，“2016訴訟請求實質上否定2012裁判結果。前一個判決合同有效，后一個判決解除合同，那就是不用履行合同，得到的是完全相反的結果。法院就不應該受理這個案件，立案庭應該能查到這個案子之前的審理情況，知道做出了判決。就算疏忽受理，事后發(fā)現(xiàn)，法官也應該駁回起訴，奇怪的是這個案件不單受理了開庭了，還做出了與之前截然不同的判決。”

但在廣東首譽律師事務的吳軍亮律師看來，惠州中院受理此案有充分的法律依據(jù)，不違反“一事不再理”原則。

吳軍亮律師認為，雖然兩案的當事人相同，也都是合作開發(fā)合同關系，但前后請求不同，前訴請求是確認涉案合作開發(fā)合同有效，后訴案主要的訴訟請求是解除涉案合作開發(fā)合同，兩項訴訟請求并不相同。所以前后判的結果不同，因此不構成重復起訴，不違反“一事不再理”原則。

惠州中院的此次判決，導致了與前案截然相反的結果。對為何判決解除合同，惠州中院給出了解釋，認為前述合同是有效，前述合同說明了，能否繼續(xù)履行要看合作各方能否“排除障礙，實現(xiàn)合同目的”。

在前述合同生效后，合作各方仍未能排除障礙，實現(xiàn)目的，而且涉案土地使用限已過三分之一，土地還在被查封的狀態(tài)，雙方合作誠意不足，資金缺乏，合同目的根本無法實現(xiàn)，故原告解除合同理由充分。

值得注意的是，在2010年的一審判決中，法院并未對要求雙方“排除妨礙，實現(xiàn)合同目的”給出期限，具體需要多長時間，才能算是未能排除妨礙，并無統(tǒng)一的官方說法。

這在盈科律師事務所史顯超律師看來，惠州中院的解釋牽強。一個項目開發(fā)從1992年的1750萬，到如今的3.2億，地越貴，排除障礙就越難，這是常識。從2012年省高院的終審判決到2016年其間，僅4年，就認為不能排除妨礙，無法實現(xiàn)合同目的。這按情按理都說不過去。沒準第五年、第六年就排除了呢?深圳清理一塊舊改用地快則七、八年，慢則十余年，也是常事。

廣東省百德律師事務所律師羅卓偉認為，假若2016年惠州中院這份判決以后也能生效，這樣就出現(xiàn)了雙方當事人各執(zhí)一份對自己有利的判決，一份是執(zhí)行履行，一份是執(zhí)行解除。到底孰是孰非?最終使判決無法執(zhí)行，也嚴重了損害了司法的統(tǒng)一性，損害了法院判決的有效性與權威性。

對此，羅卓偉律師認為惠州中院2016這份判決實屬荒謬，在廣東高院第80號(2012)判決未予撤銷的情況下，竟然擅自推翻廣東高院第80號生效判決，這屬于公然違反常識和法治規(guī)則的裁判行為。

一名深圳業(yè)內(nèi)人士則認為，這看起來更像惠州的“大風廠”案件，此案中各方背后的國資背景、改制后各方的不承認等，除了在玩 “玩文字游戲”外，還有一個不可忽略的因素：近年來的樓市行情。

江北三號29177平方米的土地，在1992年合作之初，從市場價的約600元/平方米、總價的約1750萬元，到如今市場地面價的約1.1萬元/平方米、總價的約3.2億，漲幅近20倍。

如今江北豪宅榮燦惠州中心成交價格在1.75-1.9萬元/平方米。而這樓的位置與江北小區(qū)三號地塊直線距離僅1.2公里。

樓市全面普漲后，得到截然相反的結果，可以導致內(nèi)心不平衡的因素太多。

這是一個很嚴肅的問題，2012年和2016年這兩份民事判決為何會差異如此巨大?是單純按2016惠州中院的說法，因雙方無法“排除障礙“實現(xiàn)合同目的?還是這2.9萬平方米的土地價值從1750萬到3.2億，讓某些人有了“新的想法”?存在通過公權扭曲真實的可能性?

只能等待下一個司法判決。

來源：中國第一時間