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REITs是近兩年的明星產(chǎn)品，被不少投資者關(guān)注。

因此前報(bào)道1100億資金認(rèn)購鵬華深圳能源REIT，曾有讀者在評(píng)論區(qū)留言“有REITs發(fā)行認(rèn)購信息能否提前告知”。

(資料圖)

這類產(chǎn)品有新消息：

本周有兩只公募REITs審核通過！

7月11日，深交所通過了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項(xiàng)目；7月14日，上交所通過了中金廈門安居保障性租賃住房REIT項(xiàng)目。值得注意的是，這兩只REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目均保障性租賃住房。

此前，證監(jiān)會(huì)中國證監(jiān)會(huì)辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳于5月27日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，在通知中表示將推動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目盡快落地，同時(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，督促原始權(quán)益人和中介機(jī)構(gòu)誠實(shí)守信、歸位盡責(zé)，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

今年的REITs持續(xù)爆火。1500億資金追捧華夏中國交建REIT，440多億元資金搶籌國金中國鐵建高速公路REIT，1100億資金認(rèn)購鵬華深圳能源REIT。即將問世的第四、五只REITs又會(huì)引發(fā)市場(chǎng)怎樣的追捧呢？

深交所：審核通過紅土創(chuàng)新

深圳人才安居保障性租賃住房

7月11日，深交所批準(zhǔn)了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項(xiàng)目。值得一提的是，這是紅土創(chuàng)新基金推出的第二只REITs。

根據(jù)招募書草案，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為深圳市4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目：安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目。上述四個(gè)項(xiàng)目分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，項(xiàng)目建筑面積合計(jì) 13.47 萬平方米，共1,830 套保障性租賃住房及其配套。

根據(jù)招募書草案，上述四個(gè)項(xiàng)目均為深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目。從收入來源看，上述四個(gè)項(xiàng)目收入分別來自保障性租賃住房租金收入、配套商業(yè)設(shè)施租金收入以及配套停車場(chǎng)租金收入。

根據(jù)對(duì)深交所問詢的回復(fù)，上述四個(gè)項(xiàng)目均已投入運(yùn)營：其中安居百泉閣項(xiàng)目于 2022 年 1 月開始運(yùn)營，安居錦園項(xiàng)目于 2021 年 11 月開始運(yùn)營，保利香檳苑項(xiàng)目于 2020 年 7 月開始運(yùn)營，鳳凰公館項(xiàng)目于 2020 年 11 月開始運(yùn)營。 四個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間雖然未滿 3 年，但已具備產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。

至于預(yù)期回報(bào)，該項(xiàng)目在回復(fù)問詢時(shí)表示，如果以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的評(píng)估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測(cè)算，投資人凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模)分別為4.24%和4.25%。

招募書草案中也對(duì)與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相關(guān)的特有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了提示：保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)特有風(fēng)險(xiǎn)包(括租金定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、配租風(fēng)險(xiǎn)、承租人風(fēng)險(xiǎn)、人口流入風(fēng)險(xiǎn)等)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)；大修、改造風(fēng)險(xiǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)土地使用權(quán)續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)等。

上交所：審核通過中金廈門

安居保障性租賃住房

7月11日，深交所批準(zhǔn)了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項(xiàng)目。這是中金推出的首只REITs。

目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，是根據(jù)《廈 門市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(廈府辦規(guī)〔2021〕6 號(hào)) 相關(guān)文件精神認(rèn)定的保障性租賃住房，主要面向本市無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城 市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

從區(qū)位來看，這兩棟公寓均位于廈門市集美區(qū)，交通便利。具體來看，園博公寓處于集美區(qū)商業(yè)核心區(qū)，周邊有 IOI 棕櫚城、世貿(mào)璀璨天城、云城萬科里、華僑大學(xué)。附近有公共交通 BRT1 號(hào)線產(chǎn)業(yè)研究院站，地鐵六號(hào)線(在建)，過杏林灣大橋即是杏林灣商務(wù)運(yùn)營中心；珩琦公寓位于集美區(qū)珩琦二里，為地鐵1號(hào)線上蓋的租賃社區(qū)，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。

從收入來源看，項(xiàng)目收入主要來源于租金，且租金收入100%來源于市場(chǎng)化租戶。園博公寓和珩琦公寓截至 2022 年 3 月 31 日的平均月租金單價(jià)分別為 32.35 元/平方米、30.52 元/平方米。

根據(jù)對(duì)上交所有關(guān)意見的回復(fù)，該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目雖運(yùn)營未滿3年，但已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn) 金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力。

至于預(yù)期回報(bào)，該項(xiàng)目在回復(fù)問詢時(shí)表示，如果基金募集規(guī)模為 12.14 億元，經(jīng)過測(cè)算，預(yù)計(jì) 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3,960.89萬元，現(xiàn)金分派率約 4.33%；2023 年度的全年可供分配金額為人民 幣約 5,263.32 萬元，現(xiàn)金分派率約 4.34%。

與此同時(shí)，在回復(fù)上交所的文件中，也披露了潛在的風(fēng)險(xiǎn)：障性租賃住房行業(yè)容易受行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境影響。 從需求端來看，如果未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩可能導(dǎo)致居民收入水平下降、城市人口流出，將會(huì)導(dǎo)致租金增長及出租率水平承壓。從供給端來看，在政策支持和租房需求持續(xù)釋放的驅(qū)動(dòng)下，未來市場(chǎng)同類保障性或者市場(chǎng)化租賃住房房源供給將持續(xù)增加， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)更加激烈。

尚有2只正等審核

2022年，公募REITs獲得資本追捧，后續(xù)還有項(xiàng)目正排隊(duì)等待審核。目前已經(jīng)上報(bào)等待審核通過的項(xiàng)目有兩個(gè)，均在上交所上報(bào)：華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目的狀態(tài)均為已反饋。

需要說明的是，從審核通過到正式獲批，可能還需要一段時(shí)間。

值得一提的是，受股債市場(chǎng)表現(xiàn)不佳影響，今年以來基金發(fā)行市場(chǎng)熱度有所下降，公募REITs成為少有的爆款品種。

4月7日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT正式首發(fā)，包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及網(wǎng)上認(rèn)購三個(gè)環(huán)節(jié)引來了超1500億資金追捧。而2022年第二只公募REITs、西部首單公募REITs——國金中國鐵建高速REIT，最新公布認(rèn)購比例結(jié)果，兩天大賣440多億元。而7月6日發(fā)行的2022年發(fā)行的第三只公募REITs——鵬華深圳能源REIT，最新公布認(rèn)購比例結(jié)果，合計(jì)大賣達(dá)到1099億元。

這些產(chǎn)品受到市場(chǎng)追捧，和公募REITs的特點(diǎn)密不可分，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；其次，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、穩(wěn)健收益“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。

據(jù)悉，目前行業(yè)各大基金公司都在積極備戰(zhàn)公募REITs產(chǎn)品，目前籌備中的產(chǎn)品或已經(jīng)達(dá)到百只級(jí)，將陸續(xù)會(huì)有更多產(chǎn)品出爐。同時(shí)，目前我國基礎(chǔ)設(shè)施品類繁多、規(guī)模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎(chǔ)資產(chǎn)，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來市場(chǎng)空間巨大。