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中國基金報吳娟娟

(相關(guān)資料圖)

2022年公募REITs爆款迭出，部分產(chǎn)品獲超千億元資金認(rèn)購。REITs可謂今年內(nèi)地最受追捧的資管產(chǎn)品之一。與此同時，香港市場也在大力推動REITs發(fā)展。日前，亞洲市值最大的REIT-領(lǐng)展房產(chǎn)基金方面在接受中國基金報采訪時表示，期待”互聯(lián)互通”能擴(kuò)大至房托基金。由此或帶來香港REIT流動性改善，也可吸引更多房托基金來港上市。市場壯大后，海外及內(nèi)地發(fā)行人和投資者對香港房托基金市場的興趣提升，香港REIT、內(nèi)地REIT的流通性及投資者參與度都可得到提升。

資料顯示，領(lǐng)展是亞洲市值最大的REIT。來自港交所的數(shù)據(jù)顯示，其最新市值超過千億港元。底層資產(chǎn)組合涵蓋分布中國的北京、包括香港、廣州和深圳的大灣區(qū)和上海等長江三角洲城市群，以至英國倫敦和澳洲悉尼及墨爾本之零售設(shè)施、停車場、辦公室及物流中心，底層資產(chǎn)總值超過2000億港元。

專業(yè)人士表示，作為全球金融中心，香港的眾多金融產(chǎn)品類型在亞洲市場領(lǐng)先。不過其REITs仍有提升空間。

例如，規(guī)模方面，來自全美REIT協(xié)會（NAREIT）的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，紐交所上市的REITs總市值約1.093萬億美元。亞洲市場，來自日本房地產(chǎn)證券化協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，日本市場有61只REIT，總市值約1200億美元。截至今年6月底，新加坡REITs總規(guī)模約800億美元，約折合6251億港元，顯著高于同期香港REITs總市值。

香港金發(fā)局在研究報告中也指出，香港市場REITs擁有巨大的潛力，背后原因有多方面。例如，目前香港散戶對REITs還不熟悉。再者，香港REITs的底層資產(chǎn)類別也可進(jìn)一步豐富，更多受投資者認(rèn)可的資產(chǎn)類別可被納入REITs。

值得注意的是，盡管上市產(chǎn)品的數(shù)量和總市值方面不敵日本或新加坡，但香港市場匯集了亞洲眾多知名的REIT。領(lǐng)展認(rèn)為這一定程度上表明了香港對于REITs發(fā)行人、投資者的吸引力。

中國基金報：內(nèi)地REITs今年廣受投資者追捧。香港REIT市場似乎熱度不敵內(nèi)地。如何看待這種差別？

領(lǐng)展：一些市場分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托(REIT)主要持有及管理可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)組合，現(xiàn)金流受宏觀經(jīng)濟(jì)影響相對較小，因此一般被視為回報穩(wěn)定特征很強的產(chǎn)品。中國內(nèi)地REIT（C-REIT）市場經(jīng)過較長時間孵化，底層資產(chǎn)經(jīng)過重重篩選，自去年推出首批公募REIT項目后，至今年進(jìn)一步批出保障性租賃住房REITs，成為市場焦點。加上C-REIT大部分底層資產(chǎn)位于核心城市，在當(dāng)前股票市場波動的大環(huán)境下，可抵御波動且能帶來穩(wěn)定回報。這使得C-REIT成為市場關(guān)注熱點。

中國香港于2005年引入REIT，但一些市場分析認(rèn)為，由于香港擁有廣泛投資產(chǎn)品選擇，加上上市REIT的數(shù)量目前亦較其他投資產(chǎn)品少，令REIT迄今仍未成為香港散戶投資者最常采用的投資產(chǎn)品。但中國香港房托基金（H-REIT）對不少退休基金、機(jī)構(gòu)投資者及保險公司極具吸引力，他們偏好低風(fēng)險投資工具，且投資周期較長，因此H-REIT一直受到退休基金及機(jī)構(gòu)投資者等歡迎。

事實上，香港房托無論規(guī)模及影響力在亞洲來說亦是名列前茅，亞洲（日本除外）前十大房托基金（以總資產(chǎn)計算）中，有一半在香港上市。

近期環(huán)球資本市場波動，投資者比以往更著重追求穩(wěn)定收入的投資工具。領(lǐng)展作為亞洲最大的房托基金，致力于推動香港房托發(fā)展。領(lǐng)展與同業(yè)認(rèn)為目前是合適時機(jī)加大力度推廣REIT產(chǎn)品，藉此推動香港REIT的發(fā)展。因此于今年8月，領(lǐng)展聯(lián)同在香港上市的越秀房托及順豐房托，成立了”香港房托基金協(xié)會”，目標(biāo)為凝聚業(yè)界力量及提高公眾對房托基金的認(rèn)識。

協(xié)會的目標(biāo)，冀透過連手監(jiān)管機(jī)構(gòu)及中國內(nèi)地C-REIT同業(yè)，攜手加強推廣房托的特點，讓投資者理解房托是穩(wěn)健及具增長潛力的投資工具，從而壯大區(qū)內(nèi)房托市場，長遠(yuǎn)目標(biāo)是推動C-REIT及H-REIT市場達(dá)致共贏。

中國基金報：據(jù)媒體報道，REIT可能會納入內(nèi)地和香港的互聯(lián)互通機(jī)制。一旦實施，這會對香港REIT市場交投產(chǎn)生什么影響？

領(lǐng)展：我們認(rèn)為讓H-REIT及C-REIT，納入“互聯(lián)互通”機(jī)制可達(dá)至多重效益，但現(xiàn)在難以估計納入機(jī)制后會對房托交投造成何等刺激作用。

由于香港及內(nèi)地房托的底層資產(chǎn)不同，香港的房托以商業(yè)地產(chǎn)為主，內(nèi)地的房托則主打基建及保租房等，資產(chǎn)類別不同。兩地房托互聯(lián)互通，不但可方便有意增加投資內(nèi)地資產(chǎn)（尤其基建投資）的國際資本進(jìn)行相關(guān)投資，而希望在全球分散投資的內(nèi)地投資者，則可透過此投資平臺，透過香港有更多投資選擇。

領(lǐng)展作為亞洲最大的房托基金，我們期待”互聯(lián)互通”能擴(kuò)大至房托基金，我們可以借此壯大股東基礎(chǔ)。香港房托板塊的流動性改善，也可吸引更多房托基金來港上市，而我們深信，只要市場壯大，將能吸引海外及內(nèi)地發(fā)行人和投資者對香港房托基金市場的興趣，對H-REIT及C-REIT的流通性及參與度均有正面提升的作用。

領(lǐng)展是首家在香港發(fā)行的房托基金，于2005年上市，11月25日慶祝上市17周年�，F(xiàn)在領(lǐng)展的資產(chǎn)組合和運營方式跟2005年上市時已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化：當(dāng)時上市的資產(chǎn)價值大約是338億港元，到今年9月，領(lǐng)展資產(chǎn)價值已經(jīng)達(dá)到了2340億港元。按市值計，我們是亞洲最大的房托基金，也是亞太區(qū)內(nèi)罕有由獨立專業(yè)管理人營運的房托。

中國基金報：對可能出現(xiàn)的內(nèi)地香港REIT通有何期待？

領(lǐng)展：C-REIT已于2020年成功上市并平穩(wěn)運行，加上中國證監(jiān)會已宣布會進(jìn)一步擴(kuò)展兩地金融市場”互聯(lián)互通”的安排，我們深信經(jīng)過一段時間運作后，房托基金被納入”互聯(lián)互通”最終會實現(xiàn)。

自2014年連接香港和上海股票市場的滬港通機(jī)制啟動后，”互聯(lián)互通”已于本月迎來八周年。從滬港通到深港通、從股票到債券、從現(xiàn)貨市場到衍生工具，”互聯(lián)互通”發(fā)展已逐步成熟，為國際和內(nèi)地的投資者提供越趨多元化的投資選擇和風(fēng)險管理的工具。

內(nèi)地與香港金融市場的”互聯(lián)互通”安排一直在深化和拓寬，包括今年8月兩地同意滬深港通交易日歷優(yōu)化安排，以更好地保障投資者的交易連續(xù)性。我們深信內(nèi)地與香港的交易所及監(jiān)管機(jī)構(gòu)將繼續(xù)優(yōu)化”互聯(lián)互通”制度，加強對投資者的保障，并在風(fēng)險可控的前提下，積極促進(jìn)市場發(fā)展。

編輯：艦長