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上周獲批之后，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT（下稱“華夏和達(dá)高科REIT”）將于本周三（12月7日）啟動(dòng)詢價(jià)。在發(fā)行流程持續(xù)推進(jìn)下，全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REIT距離上市越來越近，全市場公募REITs的數(shù)量將進(jìn)一步擴(kuò)容到24只。

在公募REITs大擴(kuò)容背后，一方面，密集出臺(tái)的相關(guān)政策在持續(xù)保駕護(hù)航，底層資產(chǎn)類別持續(xù)多元化。從2020年4月啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn)工作至今，全國發(fā)布的與REITs相關(guān)的文件超過1000份；另一方面，因各類資產(chǎn)底層回報(bào)率差異和資金偏好等多因素影響，公募REITs的二級(jí)市場已出現(xiàn)分化。很顯然，隨著投資標(biāo)的持續(xù)豐富，資本市場的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能也在逐步見效。公募REITs不再是上市即大漲的“躺賺”標(biāo)的，這類標(biāo)的更適合長期持有，對(duì)投資人的產(chǎn)業(yè)研究、基本面分析等能力也提出了更高要求。

【資料圖】

未來3~5年

形成萬億元級(jí)市場

根據(jù)華夏和達(dá)高科REIT最新發(fā)布的詢價(jià)公告，該基金詢價(jià)日定于12月7日，詢價(jià)期間為2.526元/份~2.930元/份；發(fā)售份額為5億份，分為初始戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下初始發(fā)售、公眾投資者初始發(fā)售三部分，各自份額分別為3.15億份、1.295億份、0.555億份。

值得一提的是，華夏和達(dá)高科REIT既是公募REITs擴(kuò)容的最新案例，也是全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REIT。該項(xiàng)目的首發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達(dá)藥谷一期和孵化器兩個(gè)項(xiàng)目。截至2022年6月30日，該標(biāo)的資產(chǎn)的市場估價(jià)為14.24億元。按照華夏基金預(yù)估的首募12.76億元的規(guī)模測算，該項(xiàng)目2022年11月1日至2022年12月31日預(yù)測年化分派率為4.53%，2023年預(yù)測年化分派率為4.64%。華夏基金相關(guān)人士表示，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展需要更專業(yè)、更系統(tǒng)的軟硬件配套設(shè)施及服務(wù)，對(duì)園區(qū)的黏性較強(qiáng)，搬遷頻率低，承租能力強(qiáng)。而且，基于園區(qū)內(nèi)成熟的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)，退租風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，行業(yè)上下游企業(yè)可以迅速填補(bǔ)退租面積，空置周期大幅縮短。

據(jù)此來看，包括華夏和達(dá)高科REIT在內(nèi)，全市場公募REITs數(shù)量將達(dá)到24只。華夏和達(dá)高科REIT也是華夏基金旗下第6單公募REITs產(chǎn)品，而華夏基金是目前公募REITs布局產(chǎn)品數(shù)量最多的基金管理人，在管公募REITs規(guī)模超155億元。

華泰證券資管認(rèn)為，我國境內(nèi)公募REITs已穩(wěn)健起步，隨著法律框架、業(yè)務(wù)規(guī)則、價(jià)值鏈條的不斷完善，市場仍將穩(wěn)步擴(kuò)容，通過盤活存量、帶動(dòng)增量，推進(jìn)資產(chǎn)投資的模式創(chuàng)新，以直接股權(quán)融資的路徑，來促使資金市場更高效服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。短期來看，2023年末REITs上市數(shù)量或達(dá)60只、市值1500億元是較確切的預(yù)期，未來3~5年形成萬億元級(jí)市場更值得期待。

支持文件超1000份

從證券時(shí)報(bào)記者跟蹤的情況來看，在公募REITs大擴(kuò)容趨勢下，底層資產(chǎn)的持續(xù)豐富，與相關(guān)政策的支持有著密切聯(lián)系。兩者的充分互動(dòng)，在產(chǎn)品發(fā)行過程中得到了清晰呈現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2020年4月30日公募REITs制度發(fā)布，至2022年11月15日，期間全國發(fā)布的與REITs相關(guān)的文件已超過1000份，其中中央機(jī)關(guān)及部委文件91份，31個(gè)省及區(qū)域文件為1060份。其中，政策文件前三強(qiáng)分別為廣東省（102份）、浙江省（98份）、重慶市（81份）。

以最近備受關(guān)注的地產(chǎn)行業(yè)為例，央行和銀保監(jiān)會(huì)在發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中指出，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。此外，在近期發(fā)布的資本市場支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展五項(xiàng)舉措方面，公募REITs占據(jù)了一席之地，要求推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。

前后呼應(yīng)。早在今年5月中國證監(jiān)會(huì)辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》也提到，在推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展的基礎(chǔ)上，按照市場化法治化原則，鼓勵(lì)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。從5月至今，順利發(fā)行、成立、上市的保租房REITs產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)4只，分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

此外，在文旅資產(chǎn)項(xiàng)目方面，繼此前相關(guān)政策鼓勵(lì)推動(dòng)文化和旅游基礎(chǔ)設(shè)施納入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)范圍后，中航基金近日與山東龍岡旅游集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，擬以龍岡旅游集團(tuán)旗下5A級(jí)景區(qū)——山東地下大峽谷和沂水螢火蟲水洞旅游區(qū)，作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)申請(qǐng)發(fā)行公募REITs。

價(jià)值發(fā)現(xiàn)與行情分化

在政策支持和資金追逐下，目前公募REITs的資產(chǎn)類別已較為多元化，但受資產(chǎn)底層回報(bào)率差異和資金偏好等多因素影響，公募REITs的二級(jí)市場已出現(xiàn)分化。顯然，在標(biāo)的增加之后，資本市場的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能已在逐步見效。

比如，和此前上市首日即漲停不同，近期上市的兩只高速公路類資產(chǎn)REITs出現(xiàn)了破發(fā)現(xiàn)象。Wind數(shù)據(jù)顯示，22只上市交易的公募REITs源于6類不同資產(chǎn)類型，4只上市至今錄得負(fù)收益的產(chǎn)品均為傳統(tǒng)的高速公路類資產(chǎn)項(xiàng)目，漲幅居前的產(chǎn)品則是產(chǎn)業(yè)園、能源、倉儲(chǔ)物流等資產(chǎn)項(xiàng)目。

中航基金副總經(jīng)理、首席投資官鄧海清表示，REITs產(chǎn)品總體上可分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類兩大類，其中產(chǎn)權(quán)類股性較重，特許經(jīng)營權(quán)類債性較重，二者的影響因素不同。同時(shí)，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人流物流受影響情況不同，底層資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績不同，也會(huì)導(dǎo)致二級(jí)市場表現(xiàn)分化。

具體而言，天風(fēng)證券研報(bào)則認(rèn)為，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs屬于特許經(jīng)營權(quán)類REITs，擁有的底層資產(chǎn)為高速公路的經(jīng)營權(quán)而非所有權(quán)；高速公路類REITs的可分配現(xiàn)金流，主要依據(jù)收取車輛通過高速公路的過路費(fèi)，而主要變量為通行車輛，其波動(dòng)較大，這或是交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上市首日漲幅較低的原因。

為此，天風(fēng)證券建議投資者關(guān)注受益于資產(chǎn)升值并具有良好運(yùn)營能力的產(chǎn)權(quán)類REITs，如保障性租賃住房REITs、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、倉儲(chǔ)物流類REITs等；同時(shí)，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、分紅率較高的REITs類型也值得關(guān)注。