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2月8日,首只民企倉儲公募REIT嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(基金簡稱:嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT,場內(nèi)簡稱:京東倉儲,基金代碼:508098)正式在上海證券交易所上市。
作為國內(nèi)首只民企倉儲物流公募REIT,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在發(fā)行期備受認(rèn)可,計劃募集總額17.57億元,戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購金額為718.16億元,網(wǎng)下投資者認(rèn)購金額超126倍,公眾配售比例為0.46%。
公告顯示,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT采取封閉式運作,場內(nèi)份額可以參與上市交易,場外份額持有人將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi),即可參與場內(nèi)交易,該項業(yè)務(wù)自1月16日起已開通。
嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT由公募頭部嘉實基金和民企龍頭京東強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,項目原始權(quán)益人控股股東和實際控制人為京東集團(tuán),系民營企業(yè)的龍頭代表,2021年營業(yè)收入位居民營企業(yè)500強(qiáng)首位。
從底層資產(chǎn)看,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT初始投資的項目包括京東旗下的三個現(xiàn)代化倉儲物流園項目,分別為京東重慶電子商務(wù)基地項目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設(shè)項目和京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項目,合計建筑面積35.1萬平方米,總估值15.65億元。其中“亞洲一號”是代表國內(nèi)規(guī)模及自動化最高水平的現(xiàn)代化智能物流項目,為我國物流倉儲中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(簡稱“高標(biāo)倉”)。相比普通物流倉儲,高標(biāo)倉具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu),充分利用計算機(jī)、自動化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng),能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī);(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等效用。
三個項目均位于關(guān)鍵物流集聚區(qū),輻射范圍廣,歷史運營情況良好,能夠有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定,起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費的重要作用。憑借區(qū)位優(yōu)勢、高標(biāo)倉品質(zhì)等核心競爭力在過去兩年并未受到疫情沖擊,反而呈現(xiàn)上升趨勢,出租率均達(dá)到了100%,近3年及一期項目總體保持盈利,投資回報良好,年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。且京東物流自租的租約長度為5-6年,高于行業(yè)平均水平的3年,運營高效穩(wěn)定,抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。
業(yè)內(nèi)人士表示,倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟(jì),投資回報期較長,資金占用成本高,一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用,能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn),形成投資良性循環(huán),并吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運營管理,有機(jī)會進(jìn)一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平,強(qiáng)化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。
作為最早一批建立專門REITs研究和投資團(tuán)隊的基金公司,嘉實基金構(gòu)建了完善的REITs投研體系,并設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部,在倉儲物流、高速公路、地鐵、市政基建、園區(qū)開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域均配備專門行業(yè)研究員,積極開發(fā)推進(jìn)更多創(chuàng)新性REITs項目,豐富REITs產(chǎn)品線。據(jù)統(tǒng)計,嘉實累計發(fā)行管理的ABS和類REITs產(chǎn)品超20單,發(fā)行規(guī)模超400億。
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