受宏觀環(huán)境影響,基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域基金(REITs)近來(lái)持續(xù)低迷。不過(guò),目前披露的REITs一季報(bào)顯露出部分復(fù)蘇的跡象,加之近期出現(xiàn)基金管理人自購(gòu),REITs的底部?jī)r(jià)值正在被越來(lái)越多的人接受。
(資料圖片僅供參考)
一季報(bào)傳遞部分積極信號(hào)
建信中關(guān)村REIT的一季報(bào)顯示,截至2023年3月31日,基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司出租率為68.47%,項(xiàng)目公司租金收繳率100.18%(包含客戶提前退租罰沒押金的收入)。上地凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度為負(fù),凈吸納量一季度降幅有所收窄,達(dá)到-2.0萬(wàn)平方米。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)一季度出現(xiàn)需求恢復(fù),凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬(wàn)平方米,核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然表現(xiàn)不振。市場(chǎng)客戶遷址選址工作啟動(dòng)緩慢,年末出現(xiàn)一定活躍跡象,市場(chǎng)信心的回歸與真實(shí)租賃需求的釋放均需要一段時(shí)間?;鸸芾砣藢⒉扇∵m當(dāng)降低租金、提高免租期、增加渠道傭金、優(yōu)惠續(xù)租條件等方式,促進(jìn)招商、縮短空置期。
博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的一季報(bào)顯示,由于租賃市場(chǎng)受2022年疫情影響表現(xiàn)出一定程度的滯后性,2023年一季度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)處于后疫情市場(chǎng)環(huán)境下的恢復(fù)階段,展現(xiàn)出一定程度的爬升態(tài)勢(shì),整體運(yùn)營(yíng)情況有所改善,展現(xiàn)了良好的經(jīng)營(yíng)韌性。一季度內(nèi)平均可出租面積94064.12平方米,平均實(shí)際出租面積77183.78平方米,平均出租率82%,平均月租金111.33元/平方米;截至2023年一季度末,基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司期末時(shí)點(diǎn)出租面積77183.78平方米,期末時(shí)點(diǎn)出租率84%,較上季度末提升2個(gè)百分點(diǎn),整體來(lái)看,一季度基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的招商情況有所回暖,運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)仍在積極采取相應(yīng)措施加速推進(jìn)儲(chǔ)備客戶簽約并增加客戶儲(chǔ)備。但由于產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)的恢復(fù)需要一定時(shí)間的爬升,預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的租賃招商仍將承受一定的壓力。
從營(yíng)收的數(shù)據(jù)來(lái)看,浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT的一季報(bào)顯示,2023年一季度,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.84億元,較上年同期增長(zhǎng)13.83%。一季度,杭徽收費(fèi)道口通行車輛總數(shù)1186.26萬(wàn)輛,同比上升11.2%,日均13.18萬(wàn)輛。華夏合肥高新REIT今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2383.8萬(wàn)元;基金合并EBITDA(未計(jì)利息、所得稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤(rùn))1618.6萬(wàn)元,較招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)完成度為109.2%;項(xiàng)目公司EBITDA利潤(rùn)率是77.5%,基金合并 EBITDA利潤(rùn)率是67.9%。
平安證券研報(bào)指出,一季度公募RE-ITs產(chǎn)品中,高速公路板塊經(jīng)營(yíng)環(huán)比整體有明顯修復(fù),能源板塊、產(chǎn)業(yè)園板塊表現(xiàn)整體不及預(yù)期,預(yù)測(cè)完成度環(huán)比回落,倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房板塊經(jīng)營(yíng)整體相對(duì)穩(wěn)健。
公募管理人自購(gòu)提振市場(chǎng)信心
5月9日,華夏基金公告擬在6個(gè)月內(nèi)使用3000萬(wàn)元以內(nèi)的固有資金投資華夏中國(guó)交建REIT,并承諾持有期限不少于6個(gè)月。
值得一提的是,這并不是華夏中國(guó)交建REIT首次被“自購(gòu)”。2022年12月5日,華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布公告稱,原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人中交資本計(jì)劃自2022年12月6日起6個(gè)月內(nèi),通過(guò)競(jìng)價(jià)交易方式,增持基金份額數(shù)量不超過(guò)1200萬(wàn)份 (占已發(fā)行基金總份額的1.2%)。4月26日,華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布的增持進(jìn)展公告透露,中交資本已累計(jì)增持該基金份額891.74萬(wàn)份,累計(jì)增持金額超過(guò)7240萬(wàn)元,還可以增持不超過(guò)308.26萬(wàn)份。
業(yè)內(nèi)分析人士表示,無(wú)論是基金管理人自購(gòu)還是原始權(quán)益人增持基金份額,都向投資者表達(dá)了他們認(rèn)可底層資產(chǎn)質(zhì)量,肯定未來(lái)收益,愿意持有更多基金份額以享受更多未來(lái)資產(chǎn)收益,也是在向投資者積極傳遞基金價(jià)值被低估信號(hào)。展望未來(lái),華夏合肥高新REIT基金經(jīng)理劉京虎表示,運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、未來(lái)可期的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目將長(zhǎng)期受到市場(chǎng)青睞。
二級(jí)市場(chǎng)方面,截至5月12日,建信中關(guān)村REIT本周上漲9.04%,獲得2022年2月18日以來(lái)的單周最大漲幅,今年以來(lái)該基金下跌了15.29%;華夏中國(guó)交建REIT今年以來(lái)下跌13.93%,本周上漲2.17%,獲得2022年12月16日以來(lái)的單周最大漲幅;整體來(lái)看,中證REITs指數(shù)今年來(lái)下跌了9.44%,本周上漲了1.58%。
記者 王金萍
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