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備受哲庫退租風(fēng)波擾動的華安張江光大園REIT，迎來了基金管理人、原始權(quán)益人的攜手增持。

【資料圖】

5月25日，華安基金公告，公司將使用固有資金對華安張江光大園REIT進(jìn)行增持，增持金額不超過3000萬元；與此同時(shí)，本基金擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方也將通過二級市場買入或交易所認(rèn)可的其他方式增持本基金，累計(jì)增持金額不超過2億元。這意味著華安張江光大園REIT將獲得合計(jì)不超過2.3億元的增持。

華安基金向券商中國記者表示，華安基金原本在張江REIT上已有持倉，基于公司對張江REIT和其投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的未來發(fā)展前景充滿信心，也希望通過這次增持增強(qiáng)市場信心，支持張江REIT持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。另外，本次增持將在不影響擴(kuò)募工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

受增持消息提振，5月25日，華安張江光大園REIT震蕩走高，截至收盤上漲2.47%，今年以來的跌幅收窄至3.16%。

基金管理人、原始權(quán)益人攜手增持

5月25日，華安基金公告，基于對華安張江光大園REIT及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價(jià)值的認(rèn)可，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，公司計(jì)劃使用固有資金，通過上海證券交易所交易系統(tǒng)以二級市場買入或交易所認(rèn)可的其他方式，對華安張江光大園REIT進(jìn)行增持。本次增持金額不超過3000萬元。

本次增持計(jì)劃不設(shè)定價(jià)格區(qū)間，華安基金將根據(jù)基金交易價(jià)格波動情況及二級市場整體趨勢，自公告之日起 12 個(gè)月內(nèi)，擇機(jī)實(shí)施本次增持計(jì)劃，且承諾本次增持的基金份額持有期限不少于 6 個(gè)月。

與此同時(shí)，華安基金公告，公司也收到了本基金擴(kuò)募并擬新購入資產(chǎn)原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方的增持計(jì)劃。

公告顯示，基于對本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價(jià)值的認(rèn)可，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，在遵守中國證監(jiān)會和上海證券交易所的相關(guān)規(guī)定前提下，本基金擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方將通過二級市場買入或交易所認(rèn)可的其他方式增持本基金份額，累計(jì)增持金額合計(jì)不超過2億元，持有期限不少于6個(gè)月。

上述原始權(quán)益人指的是張潤置業(yè)的原股東，包括上海張江（集團(tuán)）有限公司、上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司，原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方將根據(jù)基金交易價(jià)格波動情況及二級市場整體趨勢，擇機(jī)實(shí)施增持計(jì)劃。當(dāng)二級市場價(jià)格不高于華安張江光大園REIT本次擴(kuò)募發(fā)行價(jià)格時(shí)，將立即啟動增持。

值得注意的是，該增持計(jì)劃還需國資管理部門批準(zhǔn)、履行原始權(quán)益人決策程序。原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方擬于6月3日前完成內(nèi)部決策程序并同步報(bào)送上級主管部門和有權(quán)決策機(jī)構(gòu)審批，批復(fù)之日起不超過12個(gè)自然月（含法律、法規(guī)及上海證券交易所業(yè)務(wù)規(guī)則等有關(guān)規(guī)定不準(zhǔn)增持的期間）實(shí)施增持。

哲庫退租風(fēng)波擾動，場內(nèi)波動放大

近期，華安張江光大園REIT因?yàn)檎軒炜萍纪俗馐录艿酵顿Y者關(guān)注，場內(nèi)價(jià)格也出現(xiàn)了明顯波動。

在OPPO宣布全面終止哲庫科技業(yè)務(wù)后，5月17日，華安基金公告，哲庫科技(上海)有限公司(以下簡稱“哲庫科技”)于2023年5月16日18點(diǎn)29分以郵件形式向上海張江(集團(tuán))有限公司發(fā)出說明函，確認(rèn)哲庫科技股東會于5月12日正式做出解散并清算哲庫科技及其下屬公司的決定。近期哲庫科技將從張潤大廈完全搬出，后續(xù)無進(jìn)一步租賃需求。哲庫科技擬于下周與上海張江(集團(tuán))有限公司協(xié)商租約解除事宜。

哲庫科技是華安張江光大園REIT擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一，根據(jù)此前披露的華安張江光大園REIT《2022年度第一次擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書(草案)》顯示，本次新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為張潤置業(yè)持有的位于上海市浦東新區(qū)盛夏路61弄1- 3號、金秋路158號的張潤大廈。

在公告中，華安基金也介紹，哲庫科技與張潤置業(yè)簽署租賃合同5份，租賃期限至2023年7月31日，實(shí)際租賃面積共計(jì)19314.31平方米。同時(shí)，哲庫科技已于2023年4月7日與張潤置業(yè)就上述面積簽訂了續(xù)租協(xié)議，租賃期限為2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲庫科技支付的租金占新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體同期現(xiàn)金流總額的30.98%。

受哲庫科技退租事件影響，近期，華安張江光大園REIT的場內(nèi)價(jià)格波動明顯放大，甚至一度出現(xiàn)超5%的單日跌幅。

例如，5月12日，受傳聞影響，華安張江光大園REIT出現(xiàn)震蕩當(dāng)日大跌3.18%；5月15日繼續(xù)下跌，盤中跌幅一度擴(kuò)大到8.30%，隨后價(jià)格有所回升，截至收盤下跌6.22%。

5月15日晚間，華安基金進(jìn)一步發(fā)布補(bǔ)充說明公告，表示將全力保障換租工作平穩(wěn)過渡，提振市場信心，5月16日，華安張江光大園REIT一度反彈3.56%。

本周以來，華安張江光大園REIT已經(jīng)逐漸企穩(wěn)，5月25日，受增持消息提振，華安張江光大園REIT震蕩走高，截至收盤上漲2.47%，今年以來的跌幅收窄至3.16%。

華安基金向券商中國記者表示，張江光大園REIT近期的回調(diào)主要受事件驅(qū)動影響?；鸸芾砣撕驮紮?quán)益人在事件發(fā)生之后第一時(shí)間響應(yīng)，并一直在積極解決相關(guān)事宜，也通過及時(shí)信息披露向市場傳遞最新的進(jìn)展情況。張江REIT所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于張江科學(xué)城核心區(qū)域，原始權(quán)益人深耕張江科學(xué)城開發(fā)及運(yùn)營，在產(chǎn)業(yè)招商方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和客戶積累，短期的市場回調(diào)并不影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的長期投資價(jià)值。

而對于公募REITs如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，減少黑天鵝事件的影響，華安基金表示，對于租戶集中度較高的基礎(chǔ)設(shè)施REIT項(xiàng)目，可以通過控制租戶的面積占比、豐富租戶結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)大租戶擴(kuò)租面積到期時(shí)間等合理租控措施，盡可能避免較短時(shí)間周期內(nèi)集中到期等情況發(fā)生。REITs的運(yùn)營管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜，需要多方溝通協(xié)調(diào)工作，在應(yīng)對突發(fā)事件時(shí)，堅(jiān)持維護(hù)持有人利益，直面問題，積極解決，同時(shí)保持信息披露的及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性。

公募REITs整體表現(xiàn)疲軟

除華安張江光大園REIT外，整體來看，公募REITs今年的表現(xiàn)都較為疲軟。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月25日收盤，在已經(jīng)上市的27只公募REITs中，有25只產(chǎn)品今年以來的場內(nèi)漲跌幅為負(fù)，平均跌幅達(dá)到了5.59%。其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)下跌近20%，另外，中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華夏中國交建高速REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等產(chǎn)品跌幅也超過10%。

在華安張江光大園REIT之前，華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT等多個(gè)公募REITs產(chǎn)品已經(jīng)獲得原始權(quán)益人或基金管理人增持護(hù)盤。

例如，5月9日，華夏基金公告稱，公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個(gè)月。在此之前，4月26日，華夏中國交建REIT的原始權(quán)益人及其一致行動人中交資本已累計(jì)增持該基金份額891.74萬份，累計(jì)增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆提出，公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績、市場利率水平、投資人預(yù)期等一系列因素都可能影響公募REITs二級市場價(jià)格表現(xiàn)。此外，隨著機(jī)構(gòu)投資者占比提升，投資人階段性行為趨同，受多重因素影響，普遍較為謹(jǐn)慎。

“作為創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，公募REITs對于部分投資人還需要時(shí)間逐步研究。投資者應(yīng)理性看待公募 REITs 產(chǎn)品與其他類型公募基金及股票、債券等其他類型投資產(chǎn)品的差異，正確理解公募 REITs 長期持有成熟基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，合理評估REITs 投資價(jià)值，樹立長期投資理念?！蹦环硎?。

校對：蘇煥文