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與上市銀行不良貸款率持續(xù)向好的大勢(shì)背道而馳，2021年，大部分上市銀行房地產(chǎn)貸款不良率有所抬升。

數(shù)字的輕微變動(dòng)，折射出房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型引起的泥沙俱下。不過(guò)隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，有助于房企化險(xiǎn)的政策頻頻出臺(tái)，下一步上市銀行應(yīng)如何調(diào)整相關(guān)策略，值得關(guān)注。

風(fēng) 險(xiǎn)

去年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整究竟對(duì)銀行帶來(lái)哪些擾動(dòng)?

對(duì)此，中國(guó)銀行(3.28 -0.30%,診股)研究院高級(jí)研究員梁婧向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》介紹：“受政策收緊影響房企融資緊張，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，銀行表內(nèi)外相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量下滑。房地產(chǎn)行業(yè)整體不良貸款余額、不良貸款率‘雙升’，房企債券、非標(biāo)、ABS等相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格下跌，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量惡化會(huì)侵蝕銀行利潤(rùn)。”

記者梳理2021年銀行年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，六大行中，除了交行、郵儲(chǔ)銀行(5.56 -1.77%,診股)外，另外4家銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率均在2021年出現(xiàn)攀升，其中，工行房地產(chǎn)業(yè)不良率達(dá)到4.79%，前值為2.32%，增速最高。目前已披露業(yè)績(jī)的股份制銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率全面抬升，其中招行、渤海銀行、民生銀行(3.82 +0.00%,診股)2021年房地產(chǎn)業(yè)不良率分別為1.41%、3.71%、2.66%，較上年同期分別增長(zhǎng)111、158、197個(gè)基點(diǎn)，增速較快。

上市中小銀行的表現(xiàn)則出現(xiàn)分化。

截至2021年末，蘇州銀行(7.49 -0.93%,診股)、重慶銀行(8.81 -0.56%,診股)、鄭州銀行(2.95 +0.34%,診股)房地產(chǎn)業(yè)不良率較高，分別為6.65%、4.71%、3.47%，較上一年出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，蘇州銀行增速最快，2020年該行房地產(chǎn)業(yè)不良率只有1.36%。重慶農(nóng)商行則在年報(bào)中披露，該行去年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額持續(xù)下降，無(wú)不良貸款。

蘇州銀行在年報(bào)中直言，2021年房地產(chǎn)行業(yè)遇到了黑天鵝事件，不少大型房企出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，這給銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。工商銀行(4.77 -0.42%,診股)副行長(zhǎng)張文武在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，2021年工行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率出現(xiàn)了階段性上升，主要是少數(shù)風(fēng)險(xiǎn)大戶貸款劣變導(dǎo)致的。

此外，部分上市銀行與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理財(cái)、代銷業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口也備受關(guān)注。招商銀行(45.76 +0.02%,診股)、平安銀行(16.04 +1.52%,診股)紛紛表示，目前正在密切跟進(jìn)華夏幸福(3.69 +5.13%,診股)等違約房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)重組方案，追蹤現(xiàn)金流回流進(jìn)展，維護(hù)好投資人合法權(quán)益。興業(yè)銀行(21.68 -0.18%,診股)介紹，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過(guò)90%是自營(yíng)資產(chǎn)，授信準(zhǔn)入嚴(yán)格，且阻斷了理財(cái)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

策略

結(jié)合形勢(shì)與政策，記者注意到，目前上市銀行普遍采取了更為審慎的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)策略，聚焦優(yōu)質(zhì)企業(yè)，專注于存量化險(xiǎn)。

一方面，注重分類施策。招行對(duì)戰(zhàn)略客戶實(shí)施ABCD四類的分類管理;擔(dān)保方式上，純信用類的項(xiàng)目占比為1.4%，主要集中在A類客戶;區(qū)域選擇上，八成以上項(xiàng)目集中在一、二線城市。民生銀行也采取差異化管控策略，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，加大支持力度;對(duì)于存在風(fēng)險(xiǎn)隱患的項(xiàng)目，采取追加抵質(zhì)押物及其他擔(dān)保、引入合作方推動(dòng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或代工代建等方式;對(duì)于經(jīng)營(yíng)持續(xù)惡化的客戶，制定和落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)退出方案。

另一方面，不少銀行提出將對(duì)接優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)需求，助力存量化險(xiǎn)。“2021年以來(lái)，通過(guò)項(xiàng)目并購(gòu)明顯阻斷了違約風(fēng)險(xiǎn)。”興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，興業(yè)銀行將加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)力度，專項(xiàng)安排200億元的并購(gòu)額度，主動(dòng)向與銀行合作良好的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商推介，推動(dòng)足值項(xiàng)目與問(wèn)題開(kāi)發(fā)商脫鉤。目前，該行存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)公房地產(chǎn)項(xiàng)目大約是200億元左右。

今年交行也在主動(dòng)對(duì)接優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)需求，推進(jìn)房地產(chǎn)并購(gòu)金融服務(wù)。交通銀行(5.15 -0.58%,診股)副行長(zhǎng)郝成介紹，截至目前，交行已經(jīng)與五礦地產(chǎn)簽署100億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，與美的置業(yè)簽署了90億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時(shí)正在與其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)洽談簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

“房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過(guò)程中，企業(yè)兼并重組或?qū)⒃龆�。銀行關(guān)注并購(gòu)貸款等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，既順應(yīng)了監(jiān)管要求，有利于更好化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，也是銀行自身拓展業(yè)務(wù)的需要。”梁婧表示。

未來(lái)

不過(guò)盡管部分房企出險(xiǎn)并波及銀行相關(guān)業(yè)務(wù)，上市銀行普遍表示，隨著政策環(huán)境不斷改善、市場(chǎng)完成優(yōu)勝劣汰，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

浙商銀行(3.34 +0.00%,診股)副行長(zhǎng)、首席財(cái)務(wù)官景峰認(rèn)為，去年四季度以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)方面信貸政策出現(xiàn)很多修復(fù)性的政策導(dǎo)向，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)研究提出有利防范化解應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方案以及向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

“從短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還在逐步釋放過(guò)程中。何時(shí)改善還要看銷售情況，包括一手房和二手房銷售情況，還有市場(chǎng)預(yù)期的變化。從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在這一次調(diào)整分化之后，能夠留下來(lái)的或者是能盡快改善資產(chǎn)負(fù)債、提高自身管理的企業(yè)，在未來(lái)是有競(jìng)爭(zhēng)力的。”中信銀行(5.10 +1.39%,診股)副行長(zhǎng)胡罡在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

目前，政策暖風(fēng)已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下調(diào)以來(lái)，多城陸續(xù)下調(diào)房貸利率。植信研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，首套房和二套房貸款加權(quán)平均利率較2021年末分別下降15-25個(gè)基點(diǎn)。另一方面，年初以來(lái)包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個(gè)城市放松或廢除限購(gòu)、限售等政策，多地公積金和首付比例等政策進(jìn)一步松動(dòng)，支持樓市良性循環(huán)和健康發(fā)展。

梁婧認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行較大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)適度回暖有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回流，緩解其信用風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到當(dāng)前疫情沖擊下，居民收入增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，居民購(gòu)房意愿較為低迷，住房抵押貸款規(guī)模增長(zhǎng)或較為有限，同時(shí)銀行也在積極優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，總體來(lái)看對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理帶來(lái)的壓力不大。