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主講人介紹

周岳洋 上銀基金固定收益部研究員

(資料圖片)

周期行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)豐富，負(fù)責(zé)煤炭、鋼鐵、地產(chǎn)等行業(yè)的信用挖掘工作。

一、市場(chǎng)回顧

上銀基金表示，國(guó)內(nèi)利率債市場(chǎng)方面，3月以來(lái)，債市對(duì)政府強(qiáng)刺激恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂緩解，疊加海外風(fēng)險(xiǎn)事件沖擊以及央行降準(zhǔn)釋放寬松態(tài)度，債市情緒整體回暖，各期限利率債收益率下行，短端品種下行幅度更大。具體來(lái)看，截至4月4日收盤：

(1)國(guó)債方面，1Y國(guó)債收益率自3月以來(lái)下行10BP，收于2.23%；3Y國(guó)債收益率下行6BP，收于2.51%；5Y-10Y國(guó)債收益率下行3-4BP，10Y國(guó)債收于2.86%。

(2)政金債方面，1Y國(guó)開(kāi)債收益率下行7BP至2.40%，1Y口行和農(nóng)發(fā)債收益率下行9BP和7BP，分別收于2.42%和2.44%；3Y政金債收益率下行11-12BP；5Y國(guó)開(kāi)債收益率下行9BP至2.84%，5Y農(nóng)發(fā)和口行債收益率下行4-5BP；7Y國(guó)開(kāi)債收益率下行6BP，7Y口行債收益率下行7BP，7Y農(nóng)發(fā)債收益率下行5BP；10Y口行和農(nóng)發(fā)債收益率下行6-7BP左右，10Y國(guó)開(kāi)債收益率下行5BP，收于3.03%。

信用債方面，3月以來(lái)信用債表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)尤其青睞短端下沉，1年AA-下行幅度最大，3月以來(lái)累計(jì)下行55.9bp；隨著短端信用債下行至較低分位數(shù)，基金公司逐步拉長(zhǎng)久期，中高等級(jí)品種2-3年期表現(xiàn)最好。

權(quán)益和轉(zhuǎn)債市場(chǎng)方面，3月權(quán)益市場(chǎng)整體收跌，其中wind全A下跌0.8%，滬深300下跌0.5%，上證指數(shù)下跌0.21%，創(chuàng)業(yè)板指下跌1.2%，中證轉(zhuǎn)債上漲0.41%。分行業(yè)看，TMT和建筑相關(guān)板塊表現(xiàn)較好，通信、傳媒、計(jì)算機(jī)和建筑等行業(yè)表現(xiàn)較好，電力設(shè)備、基礎(chǔ)化工、建材和房地產(chǎn)等行業(yè)表現(xiàn)較差，明顯跑輸全市場(chǎng)，整體下跌5%-6%。

上銀基金表示，海外市場(chǎng)方面，3月SVB和瑞信風(fēng)險(xiǎn)事件后，歐美央行快速出手平息投資者擔(dān)憂情緒，股票市場(chǎng)先跌后漲，疊加美國(guó)職位空缺數(shù)據(jù)超預(yù)期下降，市場(chǎng)對(duì)后續(xù)美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期也進(jìn)一步減弱。總體來(lái)看，歐美市場(chǎng)呈現(xiàn)股債齊漲情況。截至4月4日收盤，德國(guó)DAX指數(shù)當(dāng)月上漲1.55%，法國(guó)CAC40上漲1.06%，標(biāo)普500上漲3.29%，韓國(guó)綜指和日經(jīng)225也分別上漲2.8%和3.07%，恒生指數(shù)當(dāng)月上漲2.47%，僅英國(guó)富時(shí)100下跌3.07%。債券市場(chǎng)方面，英國(guó)10Y國(guó)債收益率當(dāng)月下行44BP，收于3.42%；德國(guó)和法國(guó)的10Y國(guó)債收益率下行37BP，分別收于2.28%和2.75%；美國(guó)10Y國(guó)債收益率下行57BP，收于3.35%。

二、市場(chǎng)展望

經(jīng)濟(jì)基本面方面，從3月的PMI和工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、庫(kù)存等數(shù)據(jù)來(lái)看，上銀基金表示，在消費(fèi)需求恢復(fù)較慢的背景下，工業(yè)生產(chǎn)尤其是制造業(yè)的動(dòng)能整體偏弱，上中下游各行業(yè)大都呈現(xiàn)營(yíng)收下滑、被動(dòng)去庫(kù)或補(bǔ)庫(kù)的情況。目前唯一超預(yù)期的亮點(diǎn)是地產(chǎn)行業(yè)的回暖，無(wú)論是從二手房?jī)r(jià)格走高，還是從30大中城市商品房銷售走高的數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇值得進(jìn)一步關(guān)注，特別是可以持續(xù)關(guān)注后續(xù)能否傳導(dǎo)到房企拿地和投資上。短期來(lái)看，結(jié)合已經(jīng)公布的月度數(shù)據(jù)以及高頻數(shù)據(jù)，之前債市擔(dān)心的春節(jié)后經(jīng)濟(jì)超預(yù)期修復(fù)的情形暫未出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)仍然呈現(xiàn)弱修復(fù)狀態(tài)，4、5月經(jīng)濟(jì)同比高增將壓制債市做多情緒，長(zhǎng)端利率下行空間有限。但央行降準(zhǔn)疊加季末投放已經(jīng)表明對(duì)資金面的呵護(hù)態(tài)度，4月如果信貸節(jié)奏放緩，債市資金緊張的情況或?qū)⒂兴徑?，因此上銀基金認(rèn)為短端利率品種仍值得關(guān)注。

信用債市場(chǎng)方面，在實(shí)體融資需求真正恢復(fù)前，債市的配置資金仍在，疊加信用債供給持續(xù)偏弱，信用債行情仍將繼續(xù)。上銀基金建議擇券思路如下：

一是短久期城投債和產(chǎn)業(yè)債收益挖掘，鋼鐵/房地產(chǎn)信用利差歷史分位數(shù)較高，且近期修復(fù)速度較快，關(guān)注地產(chǎn)鏈景氣度改善帶來(lái)的介入機(jī)會(huì)，尤其是國(guó)資房企資產(chǎn)負(fù)債表或?qū)⒙氏鹊玫叫迯?fù)；

二是2年期中高等級(jí)信用債，上周1年期國(guó)開(kāi)大幅下行，信用利差被動(dòng)走闊，1-2年期信用利差走闊6-8bp左右，相對(duì)于存單和利率債，信用債性價(jià)比顯現(xiàn)，2年期AAA、AA+信用利差在65%左右，可重點(diǎn)關(guān)注。

權(quán)益市場(chǎng)方面，3月美聯(lián)儲(chǔ)如期加息25個(gè)基點(diǎn)，對(duì)近期硅谷銀行破產(chǎn)、瑞信流動(dòng)性危機(jī)等事件，美聯(lián)儲(chǔ)表現(xiàn)出對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度，加息放緩從流動(dòng)性上一定程度利好A股，人民幣升值，近期外資流入明顯。當(dāng)前A股估值仍不高，還有上漲基礎(chǔ)，國(guó)內(nèi)處于復(fù)蘇初期，在降準(zhǔn)呵護(hù)下流動(dòng)性較寬松，隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好提升有望帶動(dòng)A股震蕩上行。業(yè)績(jī)披露季節(jié)來(lái)臨，行業(yè)上應(yīng)更關(guān)注基本面，上銀基金建議可關(guān)注三條主線：

一是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇驗(yàn)證主線，業(yè)績(jī)恢復(fù)估值合理的方向。消費(fèi)類如美容護(hù)理、醫(yī)療服務(wù)、餐飲旅游、藥店等，生產(chǎn)類如建筑建材、家居、化工等；

二是建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系是產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)方向，計(jì)算機(jī)、通信、傳媒和半導(dǎo)體等行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)情緒和熱點(diǎn)走向；

三是國(guó)企價(jià)值重估，提質(zhì)增效的高分紅企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。

熱點(diǎn)關(guān)注：當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇情況分析

從2021年二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售步入下行周期，并一直筑底到去年底。外部拖累的因素消失導(dǎo)致積壓的需求釋放，加之各地購(gòu)房政策效果逐漸顯現(xiàn)，今年2月，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)開(kāi)始有所恢復(fù)，累計(jì)同比增速為-3.6%，相較去年12月的-24.3%，降幅明顯收窄，市場(chǎng)活躍度回升，銷售端出現(xiàn)回暖跡象。樓市回暖不僅表現(xiàn)在二手房的成交面積上，也逐步從需求端傳導(dǎo)到供給端。土地購(gòu)置費(fèi)2月累計(jì)同比開(kāi)始轉(zhuǎn)正且位于歷史高位。隨著外部影響的逐步消退，居民預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商拿地的積極性也說(shuō)明樓市在加速回暖，但土拍市場(chǎng)是否能穩(wěn)企，還需銷售端的持續(xù)支撐。

民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比提高。相較去年民營(yíng)企業(yè)拿地金額占比16%，2023年(截至到3月23日)民營(yíng)企業(yè)的占比已經(jīng)達(dá)到30%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好的趨勢(shì)下，民營(yíng)企業(yè)拿地積極性提高，也折射出房企對(duì)后市的看好。

從融資環(huán)境來(lái)看，2022年以來(lái)融資環(huán)境持續(xù)向好?！叭R發(fā)”政策助力房企再融資，國(guó)內(nèi)融資渠道逐步寬松，行業(yè)融資環(huán)境得到改善，政策效果逐步顯現(xiàn)?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比降幅開(kāi)始回落，但自籌資金的累計(jì)同比仍處于歷史低位。具體從房地產(chǎn)企業(yè)債券融資情況來(lái)看：一季度融資總額相較于去年的緊縮狀況有所好轉(zhuǎn)，但改善幅度并不顯著，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)延續(xù)低溫。總的來(lái)說(shuō)，上銀基金認(rèn)為房企端債市仍處于緩慢修復(fù)過(guò)程中。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，當(dāng)前融資端的多項(xiàng)政策仍然集中在國(guó)企，國(guó)企延續(xù)了以往的融資優(yōu)勢(shì)。而對(duì)大部分民企來(lái)說(shuō)，融資狀況并未得到改善，一季度凈融資額仍是負(fù)數(shù)，資金壓力維持在較高水平。

從開(kāi)工未售庫(kù)存來(lái)看，當(dāng)前庫(kù)存正處于歷史低位。而去化周期為24.92個(gè)月，歷史分位為63%，去化周期走高主要還是前期銷售數(shù)據(jù)較差導(dǎo)致。伴隨后期銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)庫(kù)存的持續(xù)下降，去化周期將進(jìn)一步下調(diào)。庫(kù)存處于歷史相對(duì)低位也為地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回升創(chuàng)造了條件。特別是對(duì)于部分庫(kù)存特別低的城市，一旦需求回升，其價(jià)格上漲壓力也會(huì)較快體現(xiàn)。

隨著保交樓政策的帶動(dòng)，竣工面積由去年12月的-15%回升至2023年2月的8%。但房地產(chǎn)投資增速的增長(zhǎng)主要由土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)所帶動(dòng)，建安工程投資增速反而下行。地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)關(guān)鍵在于真正的開(kāi)工、施工環(huán)節(jié)，而不是土地購(gòu)置相關(guān)的交易環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資未能得到有效恢復(fù)，未來(lái)銷售恢復(fù)程度將會(huì)制約新開(kāi)工以及房地產(chǎn)投資的恢復(fù)程度。

當(dāng)前供需兩端的政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了回暖跡象。銷售端的回暖帶動(dòng)新開(kāi)工逐步恢復(fù)。房地產(chǎn)政策效果逐步顯現(xiàn)，資金端有所緩解。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端逐步恢復(fù)，企業(yè)拿地積極性提高，房企的信心有所增加，房地產(chǎn)庫(kù)存處于2016年以來(lái)的歷史相對(duì)低位。

一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，部分源于國(guó)內(nèi)放開(kāi)、各地購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。這種反彈或是由于前期需求的集中釋放，并未意味著長(zhǎng)期改善，未來(lái)仍需觀察房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的走向，房地產(chǎn)需求端的整體改善可能還需要伴隨消費(fèi)端的回升。從房地產(chǎn)供給端看，房地產(chǎn)投資未能得到有效恢復(fù)。從債券市場(chǎng)融資狀況來(lái)看，房企端債市仍處于緩慢修復(fù)過(guò)程中，資金主要集中在國(guó)企，民營(yíng)企業(yè)仍面臨資金短缺。

總的來(lái)看，上銀基金認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前只是出現(xiàn)了回暖趨勢(shì)，當(dāng)前的積極因素仍將助力地產(chǎn)回暖，除竣工端外，其余的回暖更多表現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的前端指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到真正有效恢復(fù)可能還需要等到二、三季度。

上銀基金債券知識(shí)小課堂：如何解讀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)很重要，是固定資產(chǎn)投資的三大分項(xiàng)之一。即使不考慮房地產(chǎn)投資對(duì)鋼鐵、建筑建材、有色、煤炭等產(chǎn)業(yè)鏈的直接或間接的帶動(dòng)，2020年底房地產(chǎn)投資的絕對(duì)金額高達(dá)14.1萬(wàn)億，占整體固定資產(chǎn)投資的28%左右。

在房企拿地的過(guò)程中，房企的資金開(kāi)始向政府部門轉(zhuǎn)移，當(dāng)政府有了資金后，就可以擴(kuò)大基建投資。土地是政府開(kāi)展基建投資的抵押品，政府通過(guò)設(shè)立地方城投，用土地做抵押換取融資，撬動(dòng)基建增長(zhǎng)。當(dāng)土地價(jià)格上漲時(shí)，可以顯著化解地方融資約束，抵押品值錢，對(duì)項(xiàng)目本身現(xiàn)金流的要求就下來(lái)了，貸款更容易放出來(lái)，基建投資增速也就更高了?；ㄍ顿Y增速高了，經(jīng)濟(jì)就會(huì)更加繁榮，抵押品價(jià)值(土地)就更高，也就促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正反饋。這就是金融加速器原理，它作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期最主要的驅(qū)動(dòng)力量之一，重要性不言而喻。因此，上銀基金認(rèn)為通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的深度分析，把握好房地產(chǎn)周期性波動(dòng)，是非常重要的。

如何分析這一數(shù)據(jù)呢？

首先，我們要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指登記注冊(cè)類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物，配套的服務(wù)設(shè)施，土地開(kāi)發(fā)工程和土地購(gòu)置的投資。其中有幾個(gè)重點(diǎn):

(1)登記注冊(cè)類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，關(guān)鍵信息是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位，這意味著非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房地產(chǎn)投資活動(dòng)，不會(huì)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資口徑。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不只是針對(duì)住宅，還有廠房、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)、寫字樓、辦公樓等。其中住宅完成的投資額是絕對(duì)主角，占90%左右。所以要想分析好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的趨勢(shì)，最重要的是分析好住宅市場(chǎng)。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)包括開(kāi)發(fā)房屋建筑物、配套的服務(wù)設(shè)施，以及土地開(kāi)發(fā)工程和土地購(gòu)置的投資，分為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購(gòu)置投資和其他費(fèi)用投資四個(gè)部分。建筑工程投資占比接近60%，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主導(dǎo)項(xiàng)。其他費(fèi)用也需要關(guān)注，這塊金額不小，占房地產(chǎn)投資的20-30%左右。其他費(fèi)用中占比最大的是土地購(gòu)置費(fèi)，占比70-80%。土地購(gòu)置與土地成交價(jià)款之間有本質(zhì)區(qū)別。土地成交價(jià)款是按合同上的數(shù)字來(lái)統(tǒng)計(jì)的，比如開(kāi)發(fā)商去某地方買地，如果合同上注明的土地成交金額是1億，計(jì)入到土地成交價(jià)款里就是1億。但是，土地購(gòu)置費(fèi)是可以分期計(jì)入，統(tǒng)計(jì)的是實(shí)際發(fā)生額，只有在未來(lái)一年實(shí)際支付時(shí)，才會(huì)計(jì)入到土地購(gòu)置費(fèi)。因此，土地成交價(jià)款與土地購(gòu)置費(fèi)不是正相關(guān)關(guān)系，滯后1年的土地成交價(jià)款和土地購(gòu)置費(fèi)才是正相關(guān)關(guān)系。土地購(gòu)置費(fèi)反映的不是當(dāng)下拿地的狀況，而是過(guò)去拿地的狀況。

其次，要分析房地產(chǎn)資金的來(lái)源。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的定義來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際撥入的、用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種貨幣資金。換句話說(shuō)，用于開(kāi)發(fā)投資部分的資金會(huì)被計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，但這并不是房地產(chǎn)全部資金來(lái)源的概念。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相關(guān)性來(lái)看，房地產(chǎn)資金來(lái)源在一定程度上要領(lǐng)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要包括了國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金、利用外資以及各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，除了利用外資的數(shù)值偏低、占比小以外，其他幾個(gè)分項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源均有舉足輕重的作用。

先來(lái)看國(guó)內(nèi)貸款。國(guó)內(nèi)貸款不僅是銀行貸款，還包括了非銀貸款，不過(guò)絕對(duì)金額占比大的還是銀行貸款。銀行貸款具體包括了銀行給房企的開(kāi)發(fā)貸款和并購(gòu)貸款，非銀貸款主要指的是信托、券商資管、基金等機(jī)構(gòu)給房企的非標(biāo)融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的自籌資金分項(xiàng)也包括非標(biāo)融資。從定義上來(lái)看，自籌資金是指在報(bào)告期內(nèi)籌集的用于項(xiàng)目建設(shè)和購(gòu)置的資金，包括自有資金、股東投入資金和借入資金。這里的關(guān)鍵是股東投入資金和借入資金。隨著2016年中央政府提出“房住不炒”，2017-2018年金融去杠桿和2019-2020年房企融資強(qiáng)監(jiān)管等一系列措施出臺(tái)，自籌資金占整個(gè)房地產(chǎn)資金來(lái)源的比重出現(xiàn)了快速下滑。

自籌資金除了房企自有資金以外，也考慮到了房企自己籌集的、借入的資金，因此，通過(guò)信用債、資產(chǎn)證券化等方式獲得的資金計(jì)入到自籌資金。如果是房企自己在股票市場(chǎng)上獲得的IPO、定增融資，或者是房企自己的未分配利潤(rùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)，也會(huì)體現(xiàn)在自籌資金項(xiàng)上。

房企貸款被約束，房企非標(biāo)融資也被限制，因此，房企對(duì)銷售環(huán)節(jié)的依賴度越來(lái)越高，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的資金主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金來(lái)源中的其他資金項(xiàng)上，但考慮自籌資金里有未分配利潤(rùn)，也有部分會(huì)體現(xiàn)在自籌資金項(xiàng)上。

其他資金主要包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他到位資金。從數(shù)據(jù)來(lái)看，定金及預(yù)收款加上個(gè)人按揭貸款的金額為9.6萬(wàn)億，而其他資金的總額為10.2萬(wàn)億，很明顯，這個(gè)其他資金項(xiàng)主要由房地產(chǎn)銷售構(gòu)成的，靠的是買房人的定金和個(gè)人按揭。

最近這幾年，房企融資的限制較多，所以房地產(chǎn)銷售、房企內(nèi)生性增長(zhǎng)成為了各個(gè)房企的生命線。從數(shù)據(jù)來(lái)看，其他資金占房地產(chǎn)資金來(lái)源比重已經(jīng)接近60%。

最后一項(xiàng)是各項(xiàng)應(yīng)付款。各項(xiàng)應(yīng)付款是本年項(xiàng)目建設(shè)和購(gòu)置中應(yīng)付未付的投資款，主要指的是應(yīng)付工程款。從定義來(lái)看，各項(xiàng)應(yīng)付款主要是房企占用上下游的款項(xiàng)，或者是有些工地還未驗(yàn)收，部分款項(xiàng)尚未付給施工單位。值得一提的是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融ABS，它指的是房企供應(yīng)商的應(yīng)收賬款(比如供應(yīng)商給房企蓋了房子但房企還未付錢)，保理公司通過(guò)受讓供應(yīng)商的應(yīng)收賬款，把應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，打包為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，讓投資者購(gòu)買，這樣就盤活了應(yīng)收賬款。當(dāng)應(yīng)收賬款到期，由房企向資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃付款，兌付投資者的本金收益。