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在利好政策呼吁下，以消費(fèi)類(lèi)為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品（下稱消費(fèi)公募REITs）正在呼之欲出。

(相關(guān)資料圖)

近日，北京恒盛華星投資管理有限公司（下稱“恒盛華星”）發(fā)布奧特萊斯公募REITs項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問(wèn)招標(biāo)公告，擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs；山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“魯商集團(tuán)”）擬以持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)作為標(biāo)的，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。兩個(gè)舉動(dòng)，成為消費(fèi)領(lǐng)域披露的擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施的第一個(gè)和第二個(gè)項(xiàng)目，兩家公司也成為首批“吃螃蟹者”。

根據(jù)相關(guān)研究預(yù)測(cè)，如果消費(fèi)類(lèi)REITs能在2023年度實(shí)現(xiàn)零突破，預(yù)計(jì)2023年公募REITs發(fā)行規(guī)模將與2022年度相當(dāng)，到2023年末公募REITs總發(fā)行規(guī)?？蛇_(dá)1200億元左右。這意味著，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)三年之際，公募REITs產(chǎn)品數(shù)量不僅進(jìn)一步擴(kuò)容，底層資產(chǎn)也有望從目前的六大類(lèi)擴(kuò)展至七大類(lèi)，公募REITs盤(pán)活資產(chǎn)效應(yīng)持續(xù)凸顯。

擬發(fā)行主體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健

根據(jù)銷(xiāo)邦招標(biāo)平臺(tái)公告，日前恒盛華星發(fā)布招標(biāo)公告，該公司擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。該項(xiàng)目是目前市場(chǎng)消費(fèi)領(lǐng)域首單公開(kāi)的REITs產(chǎn)品，也是以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。如順利發(fā)行，將有望成為行業(yè)首單消費(fèi)領(lǐng)域REITs產(chǎn)品。公開(kāi)信息顯示，恒盛華星是首創(chuàng)鉅大有限公司的全資子公司，首創(chuàng)鉅大有限公司是目前中國(guó)規(guī)模最大的奧特萊斯綜合運(yùn)營(yíng)商之一。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底首創(chuàng)鉅大打造的首創(chuàng)奧特萊斯年銷(xiāo)售額超100億元，年接待顧客近6000萬(wàn)人，在全國(guó)擁有在營(yíng)項(xiàng)目15個(gè)，覆蓋北京、重慶兩大直轄市，杭州、南昌、武漢、合肥、濟(jì)南、鄭州、西安、昆明、南寧等省會(huì)城市，以及湖州、昆山、青島、廈門(mén)等城市。

來(lái)源：銷(xiāo)邦招標(biāo)平臺(tái)公告

此外，近日魯商集團(tuán)發(fā)布公開(kāi)信息，擬以持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)作為標(biāo)的，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，成為消費(fèi)領(lǐng)域披露的擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施的第二個(gè)項(xiàng)目。公開(kāi)信息顯示，魯商集團(tuán)是1992年底由山東省商業(yè)廳整建制轉(zhuǎn)體組建而成的國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)擁有3家上市公司（“銀座股份”“魯商發(fā)展”“魯商服務(wù)”）和4所高校、8個(gè)國(guó)家級(jí)研發(fā)平臺(tái)、6個(gè)院士工作站，下屬企業(yè)349家，旗下銀座集團(tuán)位列全國(guó)零售百?gòu)?qiáng)20位。根據(jù)公開(kāi)信息，2023年一季度魯商集團(tuán)多項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，其中營(yíng)業(yè)總收入119.42億元，同比增長(zhǎng)102.37%；凈利潤(rùn)1.85億元，同比增長(zhǎng)623.52%。

根據(jù)相關(guān)研究預(yù)測(cè)，如果消費(fèi)類(lèi)REITs能在2023年度實(shí)現(xiàn)零突破，預(yù)計(jì)2023年公募REITs發(fā)行規(guī)模將與2022年度相當(dāng)，到2023年末公募REITs總發(fā)行規(guī)?？蛇_(dá)1200億元左右。

來(lái)源：銷(xiāo)邦招標(biāo)平臺(tái)公告

REITs底層資產(chǎn)有望擴(kuò)至七類(lèi)

根據(jù)Wind，截至目前上市交易的27只公募REITs涵蓋到六大類(lèi)底層資產(chǎn)，分別為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房。消費(fèi)類(lèi)REITs項(xiàng)目的開(kāi)閘，讓全市場(chǎng)公募REITs的底層資產(chǎn)將擴(kuò)容至7大類(lèi)。

此前證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知明確指出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著政策從供給端發(fā)力，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍。此外，分類(lèi)調(diào)整收益率和規(guī)模要求，加快項(xiàng)目審核流程，將有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇，有助于支持?jǐn)U大內(nèi)需，服務(wù)穩(wěn)增長(zhǎng)。

天風(fēng)證券在針對(duì)近年來(lái)購(gòu)物中心出租率變化的研報(bào)中指出，重點(diǎn)城市的購(gòu)物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市場(chǎng)較為活躍。

具體來(lái)看，一線城市方面，深圳的零售出租情況表現(xiàn)較好，北上廣空置率略有提高。截至今年3月，北京、廣州、深圳的優(yōu)質(zhì)物業(yè)空置率分別為8.7%、11.5%、1.6%；截至2022 年12 月末，上海最新的空置率為8%。從變化趨勢(shì)看，上海、北京、廣州的空置率均較前次統(tǒng)計(jì)有所提高，深圳2023年一季度末的空置率為近年來(lái)最低水平。

其他核心城市方面，杭州、南京的零售市場(chǎng)更加活躍，其他城市空置率在10%左右。截至2022年末，杭州、南京、成都、武漢、西安、重慶的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率分別為3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本維持在5%以內(nèi)。將一線城市和以上的城市作為樣本城市進(jìn)行對(duì)比分析后，該研報(bào)發(fā)現(xiàn)在樣本城市中，杭州和南京的空置率處于相對(duì)較低的水平，充分展現(xiàn)了城市零售市場(chǎng)的活躍程度；截至2022 年末，廣州、西安、重慶、武漢的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率均在10%以上。

交投持續(xù)活躍，市場(chǎng)再現(xiàn)護(hù)盤(pán)增持案例

券商中國(guó)記者獲悉，在底層資產(chǎn)擴(kuò)容的同時(shí)，存量的二級(jí)市場(chǎng)標(biāo)的的交投也持續(xù)活躍。特別是在4月底至5月初這段時(shí)間，公募REITs迎來(lái)一季報(bào)和個(gè)別產(chǎn)品解禁潮，二級(jí)市場(chǎng)大宗交易熱情高漲，由此帶來(lái)價(jià)格波動(dòng)。

根據(jù)Wind，截至5月9日午間收盤(pán)，27只上市交易的公募REITs產(chǎn)品有23只今年以來(lái)錄得負(fù)收益，其中有6只跌幅超過(guò)10%。數(shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的4月，滬深兩市的公募REITs大宗交易合計(jì)53筆，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，總成交金額2.42億元；大宗交易成交筆數(shù)和成交金額，環(huán)比皆翻倍以上增長(zhǎng)。其中，建信中關(guān)村REIT大宗交易筆數(shù)最高，達(dá)到11筆；華夏越秀高速REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏中國(guó)交建REIT的大宗交易筆數(shù)均不低于5筆。交易價(jià)格區(qū)間方面，4月大宗交易成交價(jià)格區(qū)間為前一交易收盤(pán)價(jià)的92.03%-109.2%，均值在99.44%左右，交易價(jià)格區(qū)間環(huán)比有所放大。

值得一提的是，在這些交易博弈背后，公募REIT在一季度交出了一份依然優(yōu)秀但分化明顯的成績(jī)單。平安證券研報(bào)指出，一季度公募REITs產(chǎn)品中，高速公路板塊經(jīng)營(yíng)環(huán)比整體有明顯修復(fù)，能源板塊、產(chǎn)業(yè)園板塊表現(xiàn)整體不及預(yù)期，預(yù)測(cè)完成度環(huán)比回落，倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房板塊經(jīng)營(yíng)整體相對(duì)穩(wěn)健。

具體來(lái)看，高速公路板塊1季度呈現(xiàn)幾乎全員修復(fù)的態(tài)勢(shì)，車(chē)流量、通行費(fèi)收入同比基本都有增加，具體的增幅和財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)測(cè)年化完成度有一定分化，板塊內(nèi)多數(shù)REIT的2023年年化預(yù)測(cè)可供分配金額完成度達(dá)標(biāo)；但生態(tài)環(huán)保板塊兩單REITs在1季度的收入和EBITDA的同比均有下降。此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、收入環(huán)比微增，板塊可供分配金額預(yù)測(cè)完成度基本達(dá)標(biāo)。其中，中金普洛斯REIT出租率微降，紅土鹽田港REIT、嘉實(shí)京東REIT基本維持滿租。另外，產(chǎn)業(yè)園板塊1季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)整體回落，建信中關(guān)村REIT和華安張江光大REIT的出租率有所下滑，國(guó)君臨港REIT、國(guó)君東久REIT、華夏杭州和達(dá)高科REIT表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

基于對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心，5月9日華夏基金公告擬在6個(gè)月內(nèi)使用3000萬(wàn)元以內(nèi)的固有資金投資華夏中國(guó)交建REIT，并承諾持有期限不少于6個(gè)月。中信建投國(guó)家電投新能源REIT方面，該基金的原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人百瑞信托計(jì)劃自5月9日起6個(gè)月內(nèi)通過(guò)競(jìng)價(jià)或大宗交易買(mǎi)入方式以自有資金或自籌資金增持該基金，擬合計(jì)增持不超過(guò)1600萬(wàn)份，占已發(fā)行基金總份額的2%。

公告顯示，百瑞信托本次擬增持基金份額的目的，是基于對(duì)該基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可。該次增持不設(shè)定增持價(jià)格區(qū)間，增持主體根據(jù)交易價(jià)格波動(dòng)及二級(jí)市場(chǎng)整體趨勢(shì)擇機(jī)實(shí)施。

校對(duì)：蘇煥文