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中國基金報(bào)記者李樹超

(相關(guān)資料圖)

近兩年火爆的創(chuàng)新產(chǎn)品公募REITs進(jìn)入密集分紅期，平均分紅比例接近99%，長期投資價(jià)值凸顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，與產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目相比，特許經(jīng)營REITs項(xiàng)目在經(jīng)營權(quán)到期后不再產(chǎn)生現(xiàn)金收益，分紅已包含了利潤分配和本金的歸還，投資者在選擇投資標(biāo)的時(shí)應(yīng)了解資產(chǎn)類型和分紅的特征。

15只公募REITs產(chǎn)品分紅

平均分紅比例98.89%

4月17日~4月21日，7只REITs產(chǎn)品迎來除息日，還有多只REITs實(shí)際分配情況尚未公布。整體來看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，15只公告2022年可供分配金額的公募REITs產(chǎn)品中，全年分配金額占可供分配金額的比例平均達(dá)到98.89%。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對此表示，投資公募REITs的主要收益來源為持有期分紅，以及基金份額交易價(jià)格的變化?；鸱蓊~二級(jí)市場價(jià)格受到資產(chǎn)運(yùn)營情況及市場因素的綜合影響，較易出現(xiàn)波動(dòng)，而分紅預(yù)期更有規(guī)律可循。

平安基金REITs投資中心運(yùn)營高級(jí)副總監(jiān)李華平表示，強(qiáng)制分紅機(jī)制是公募REITs的主要特征之一。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的要求，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后的年度可分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，穩(wěn)定的分紅機(jī)制體現(xiàn)出公募REITs產(chǎn)品的長期投資價(jià)值。

中航基金認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs同時(shí)具備“股性”和“債性”雙重特點(diǎn)。二級(jí)市場價(jià)格反映這類產(chǎn)品“股性”的一面，分紅體現(xiàn)著這類產(chǎn)品的“債性”特點(diǎn)。公募REITs有強(qiáng)制分紅要求，分紅類似于債券派息，但不等同于債券的固定利息回報(bào)，而是由可供分配現(xiàn)金決定的。

從公募REITs的二級(jí)市場表現(xiàn)看，4月21日，中證REITs指數(shù)收于975.99點(diǎn)，年內(nèi)下跌7.44%，落后于主要股票和債券寬基指數(shù)。

“截至2023年3月31日，有20只公募REITs發(fā)布了2022年年報(bào)。部分產(chǎn)品可分配金額完成率不達(dá)預(yù)期，一定程度上影響了公募REITs二級(jí)市場的價(jià)格?！崩钊A平稱。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期經(jīng)濟(jì)預(yù)期恢復(fù)，市場熱點(diǎn)向股票和債券回歸。而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績相對經(jīng)濟(jì)活力的改善有一定的滯后性，對分紅也有一定的影響。

投資者應(yīng)了解底層資產(chǎn)情況

多位業(yè)內(nèi)人士提醒，與現(xiàn)有公募基金分紅前提是本金之上的增值部分不同，特許經(jīng)營權(quán)REITs運(yùn)作期間的分紅被界定為“分派”會(huì)更為準(zhǔn)確，分派的是本金與增值兩個(gè)部分，二者的比例是變動(dòng)的，與公募基金分紅差異很大。很多投資者把“分派”的金額誤認(rèn)為是持續(xù)分紅。40年、50年合同年限到期后基金價(jià)值面臨極大不確定性，這是該類投資者應(yīng)該注意的情況。

中航基金表示，公募REITs分紅因底層資產(chǎn)屬性不同而有所區(qū)別。特許經(jīng)營權(quán)類的公募REITs產(chǎn)品的分紅相當(dāng)于包含了“本金+收益”，分紅相對較多，債性偏強(qiáng)。產(chǎn)權(quán)類的公募REITs分紅主要為“收益”，更看重底層資產(chǎn)的價(jià)值增值，股性偏強(qiáng)。普通投資者在選擇公募REITs時(shí)，需要考慮底層資產(chǎn)的屬性，對所選擇產(chǎn)品的二級(jí)市場價(jià)格和分紅有合理預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士表示，在產(chǎn)品分紅期，投資者可通過分析經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流、可供分配現(xiàn)金、內(nèi)部收益率等指標(biāo)來觀察和評估項(xiàng)目底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況。

中航基金表示，年報(bào)指標(biāo)中跟現(xiàn)金相關(guān)的指標(biāo)有兩個(gè)：一是經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流，二是可供分配現(xiàn)金。前者產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是指企業(yè)經(jīng)營、籌資、投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流，基于企業(yè)本身經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生；可供分配的現(xiàn)金實(shí)質(zhì)上是從公司經(jīng)營業(yè)績測算方法（EBITDA）出發(fā)，對非現(xiàn)金影響利潤表的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，加期初現(xiàn)金，最終得到的賬面現(xiàn)金。

李華平表示，公募REITs投資價(jià)值體現(xiàn)在相對股債市場獨(dú)立的資產(chǎn)配置功能，比較適合長期持有。建議投資者對經(jīng)營權(quán)類的資產(chǎn)可以更多關(guān)注內(nèi)部收益率的高低，對產(chǎn)權(quán)類的資產(chǎn)更多關(guān)注分派率高低。

“公募REITs的招募說明書均會(huì)載明REITs在發(fā)行首年及次年的可供分配金額預(yù)測。投資者可以將REITs的實(shí)際分紅金額與募集材料中披露預(yù)測進(jìn)行比較分析，結(jié)合經(jīng)濟(jì)及市場的實(shí)際環(huán)境，對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營業(yè)績及REITs的管理能力進(jìn)行判斷?！敝薪鸹鹕鲜鲐?fù)責(zé)人也稱。